房地产行业研究:龙头改善型房企持续领涨,物企投资机会亦不容忽视

股票资讯 阅读:9 2025-03-16 11:21:29 评论:0

  事件

  3月14日,申万房地产指数+2.0%,内房股指数+4.0%。其中,改善型地产龙头、优质物企、中介龙头均表现出色,绿城中国+10.0%、越秀地产+5.5%、华润置地+3.9%、建发国际集团+3.6%;绿城服务+8.3%、中海物业+3.5%;贝壳+8.4%,我爱我家+4.0%。

  点评

  持续推荐深耕核心城市、主打改善型产品的龙头开发商。从当前行业基本面来看,根据我们跟踪的几大核心城市的带看表现,尽管近期部分城市带看数据略有下滑,但下滑幅度不大,带看仍维持高位。在前端数据尚未出现明显下滑的情况下,预计楼市成交热度仍有望延续,对“小阳春”表现不宜过度悲观。从房企来看,正如我们此前在《从“台积电效应”看杭州,科技进步支撑楼市可持续发展》、《基本面持续修复,持续强call龙头企业》等报告中强调的,坚定看好深耕核心城市、主打改善型产品的龙头开发商。在当前城市分化、产品分化的环境下,重点城市的经济、产业、人口基本面更好,改善型产品的购买力支撑更强,对应房企的销售量、价格、去化速度更有保障。

  优质物企的质地好,当前或被低估,推荐物业股的投资机会。根据我们此前发布的物业24H1业绩总结《业绩稳健分红提升,把握底部配置机遇》,在宏观环境不确定及地产持续筑底的背景下,优质物企仍能保持营收利润持续增长、毛利率稳定、销管费用率不断压降、应收账款控制得当、低负债率、现金充裕等优秀特质。近期部分物企发布业绩预告,如建业新生活扭亏为盈、金科服务亏损收窄、恒大物业账上货币资金增长等。因此站在当前时点,我们认为过去几年拖累物企的不利因素正逐步消散,优质物企扎实的基本面已得到持续验证,我们对即将披露的物企2024全年业绩并不悲观。同时我们认为随着物业股增长中枢下滑,且近年来股价表现较为低迷,通过分红及回购来提升股东回报可能是长期趋势,物业股的红利属性进一步加强。

  投资建议

  当前新房售价天花板正逐渐打开,重点关注能够提供好产品好服务的房企的销售表现,若其高价项目去化情况较好,则有望提升利润率水平并重塑估值。同时今年地产的重点仍是止跌回稳,后续或将迎来新一轮政策窗口期,需关注政策利好催化。持续推荐重点布局深耕一线及核心二线城市,主打改善型产品,具备持续拿地能力的房企,如绿城中国、滨江集团、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团等。若开发商经营表现向好,则自家物企将直接受益,建议关注上述开发商所对应的物业企业。

  风险提示

  宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;房企出现债务违约


国金证券 池天惠
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