房地产行业点评:销售表现优于投资,关注“好房子”入市去化
事项:
国家统计局公布2025年1-2月全国房地产开发投资及销售数据,其中投资额1.1万亿元,同比下降9.8%;房屋施工60.6亿平米,同比下降9.1%;新开工6614万平米,同比下降29.6%;竣工8764万平米,同比下降15.6%;新建商品房销售面积1.1亿平米,同比下降5.1%;销售额1万亿元,同比下降2.6%;待售面积8亿平米,同比增长5.1%。房企到位资金1.6万亿元,同比下降3.6%。
平安观点:
投资延续下探,开竣工持续萎缩:1-2月全国房地产投资同比下降9.8%,降幅较2024年(-10.6%)小幅收窄,其中东部、中部、西部、东北部房地产投资同比分别下降11.4%、8.7%、3.3%、21.4%。1-2月全国新开工同比下降29.6%,降幅较2024年(-23%)有所扩大;竣工同比下降15.6%,降幅较2024年(-27.7%)收窄。全年投资复苏预计滞后销售,拿地、开工或仍将承压,同时保交房高峰已过叠加近年销售下滑,竣工亦面临下探压力。
销售个位数下滑,关注“好房子”去化:1-2月全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降5.1%、2.6%,降幅较2024年全年(-12.9%、-17.1%)明显收窄,较2024年12月单月(-0.5%、+2.4%)小幅扩大。其中东部、中部、西部、东北部销售金额同比分别下降2.1%、2.3%、4%、4.9%。1-2月全国商品房销售均价9547元/平米,同比增长2.6%,较2024年12月下降7.5%。从70个大中城市来看,2月各线城市商品住宅销售价格同比降幅均继续收窄,受春节淡季等因素影响,各线城市商品住宅销售价格环比总体稳中略降,其中一线城市新建商品住宅销售价格环比继续上涨。3、4月随着重点城市推盘量增加,成交有望逐步改善,高品质住宅集中入市下,“好房子”有望率先企稳形成价格锚,同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格也有望企稳,最终通过"价格梯度"重构市场定价体系,关注“好房子”集中入市后去化表现。
到位资金小个位数下降,定金及预收款降幅较小:1-2月房企到位资金同比下降3.6%,其中定金及预收款同比微降0.9%,个人按揭贷款同比下降11.7%,国内贷款同比下降6.1%。
投资建议:1-2月地产销售、投资延续下滑,短期关注“好房子”集中入市去化表现,中期房地产市场或迎来产品革新与周期底部共振的战略机遇,未来若真正出现“四维升级”的“好房子”,或将催生新一轮改善型需求释放。预计历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企有望率先受益。建议关注:1)历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等;2)估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等;3)同时建议关注经纪(贝壳)、物管(中海物业、保利物业、招商积余)、代建(绿城管理控股)等细分领域头部企业。
风险提示:1)楼市修复不及预期风险:若居民预期改善缓慢,叠加二手房持续分流市场需求,而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足,楼市磨底时间可能拉长;2)政策呵护不及预期风险:若后续政策呵护力度有限,楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足;3)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;4)房地产行业短期波动超出预期风险。
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