房地产行业点评：销售表现优于投资，关注“好房子”入市去化

　　事项：

　　国家统计局公布2025年1-2月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额1.1万亿元，同比下降9.8%；房屋施工60.6亿平米，同比下降9.1%；新开工6614万平米，同比下降29.6%；竣工8764万平米，同比下降15.6%；新建商品房销售面积1.1亿平米，同比下降5.1%；销售额1万亿元，同比下降2.6%；待售面积8亿平米，同比增长5.1%。房企到位资金1.6万亿元，同比下降3.6%。

　　平安观点：

　　投资延续下探，开竣工持续萎缩：1-2月全国房地产投资同比下降9.8%，降幅较2024年（-10.6%）小幅收窄，其中东部、中部、西部、东北部房地产投资同比分别下降11.4%、8.7%、3.3%、21.4%。1-2月全国新开工同比下降29.6%，降幅较2024年（-23%）有所扩大；竣工同比下降15.6%，降幅较2024年（-27.7%）收窄。全年投资复苏预计滞后销售，拿地、开工或仍将承压，同时保交房高峰已过叠加近年销售下滑，竣工亦面临下探压力。

　　销售个位数下滑，关注“好房子”去化：1-2月全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降5.1%、2.6%，降幅较2024年全年（-12.9%、-17.1%）明显收窄，较2024年12月单月（-0.5%、+2.4%）小幅扩大。其中东部、中部、西部、东北部销售金额同比分别下降2.1%、2.3%、4%、4.9%。1-2月全国商品房销售均价9547元/平米，同比增长2.6%，较2024年12月下降7.5%。从70个大中城市来看，2月各线城市商品住宅销售价格同比降幅均继续收窄，受春节淡季等因素影响，各线城市商品住宅销售价格环比总体稳中略降，其中一线城市新建商品住宅销售价格环比继续上涨。3、4月随着重点城市推盘量增加，成交有望逐步改善，高品质住宅集中入市下，“好房子”有望率先企稳形成价格锚，同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格也有望企稳，最终通过"价格梯度"重构市场定价体系，关注“好房子”集中入市后去化表现。

　　到位资金小个位数下降，定金及预收款降幅较小：1-2月房企到位资金同比下降3.6%，其中定金及预收款同比微降0.9%，个人按揭贷款同比下降11.7%，国内贷款同比下降6.1%。

　　投资建议：1-2月地产销售、投资延续下滑，短期关注“好房子”集中入市去化表现，中期房地产市场或迎来产品革新与周期底部共振的战略机遇，未来若真正出现“四维升级”的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放。预计历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企有望率先受益。建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，叠加二手房持续分流市场需求，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；2）政策呵护不及预期风险：若后续政策呵护力度有限，楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。

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平安证券 杨侃,郑茜文