房地产行业快评报告：房贷利率调降空间进一步打开
行业核心观点：
《提振消费专项行动方案》是继两会后的又一全国性政策，《方案》中所提及的关于公积金的优化政策有望在因城施策的框架下以城市为主体进行推行，而公积金贷款利率下调将进一步打开个人住房商业贷款利率调整空间，将有助于购房成本降低、购房需求的释放、推动行业止跌回稳，同时深圳已发布公积金贷款优化政策，也将进一步提振市场信心，我们预计房地产市场热度有望持续延续。二级市场投资方面，建议关注①受益于供给侧出清的优质央国企背景房企；②受益于收储政策的相关个股；③行业止跌回稳预期下具有困境反转预期的个股的交易性机会。
事件：2025年3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，其中提及“更好满足住房消费需求。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作”。
点评：
《方案》较2025年政府工作报告，新增提出“适时降低住房公积金贷款利率”，为后续住房贷款利率进一步下调打开空间。《方案》中延续2025年政府工作报告中关于推动房地产“止跌回稳”、“加力实施城中村和危旧房改造”等相关表述。同时新增提出“适时降低住房公积金贷款利率”。此轮房地产行业调整以来，房地产行业支持性政策持续推出，但是住房公积金贷款利率自2021年9月至2025年2月累计下调了仅40BP，个人住房贷款利率从2021年9月至2024年底累计下调了2.45pct，导致公积金贷款利率与个人住房贷款利率差距持续收窄，限制了房贷利率下调空间，公积金贷款利率下调空间的打开将进一步打开个人住房商业贷款利率的调整空间，有助于进一步降低购房成本、提升购房吸引力，助力行业需求释放，推动行业止跌回稳。
深圳进一步优化住房公积金相关政策，提振市场信心。3月16日，深圳市住房公积金管理委员会印发《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》的通知，其中包含①调整最高（基础）额度。个人申请最高额度从50万元提高至60万元；家庭申请最高额度从90万元提高至110万元。②调整最高额度上浮情形和比例。购买本市首套住房上浮比例从20%提高至40%。多子女家庭购房上浮比例从10%提高至50%。③为便利异地缴存职工在深置业，文件取消了异地住房公积金贷款的户籍和首套房限制。④为支持职工充分使用住房公积金账户资金，文件增设了夫妻“冲还贷”业务等。高能级城市的政策放松对市场信心具有较强的提振作用。自去年9月政治局会议以来，房地产行业成交量热度延续，预计后续仍将延续。
“扩大住房公积金使用范围”将进一步降低购房资金压力，促进需求释放。《方案》还提出“扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款”，此项政策的提出后有望在因城施策的框架下加速落地，将有助于进一步降低购房者资金压力、促进需求释放。
风险因素：政策支持力度及政策效果不及预期、房地产行业修复不及预期、需求端信心修复不及预期、城中村改造进展不及预期、商品房收购进展不及预期、房价持续下行等。
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