房地产行业深度报告：上市REITs3Q2024综述：主要财务数据回落，部分板块投资价值较高

　　我国上市REITs中交通基础设施REITs占比最高，其次为园区基础设施REITs。截至2024年12月31日，我国上市REITs合计59只，发行规模1630.71亿元。截止2024年12月31日，根据上市REITs类型划分，我国交通基础设施REITs、园区基础设施REITs、消费基础设施REITs、能源基础设施REITs、仓储物流REITs、保障性租赁住房REITs、生态环保REITs、水利设施REITs的发行规模占比分别为42%、16%、12%、12%、9%、6%、2%、1%。

　　1-3Q2024的REITs财务情况分析：

　　1）1-3Q2024，累计营业收入、净利润同比增速回落，净利率回升。1-3Q2024，我国24家上市REITs的营业总收入为63.34亿元，同比下滑8.1%，相比1H2024的营业总收入同比下滑6.23%的增速继续回落。1-3Q2024，我国24家上市REITs的净利润为9.40亿元，同比下滑30.44%，相比1H2024的净利润同比下滑29.01%的增速继续回落。1-3Q2024，我国24家上市REITs的净利率为14.83%，相对1H2024的净利率14.14%呈现回升趋势。

　　2）1-3Q2024，累计经营性现金流同比增速回落，派息率回落。1-3Q2024，我国24家上市REITs的经营活动现金流量净额为34.39亿元，同比下滑15.42%，相对1H2024的经营活动现金流量净额同比下滑10.34%继续回落。1-3Q2024，我国24家上市REITs的派息率TTM为6.14%，相对1H2024的派息率TTM的6.18%继续回落。

　　我国上市REITs超额收益率回落，估值回升，派息率和股息率回落。2024年1月1日至2024年12月31日期间，我国中证REITs全收益指数的涨跌幅为12.31%。同期，中债-10年期国债全价(总值)指数的涨跌幅为7.22%，中证REITs全收益指数对中债-10年期国债全价(总值)指数的超额收益率在5.09pct。中证REITs全收益指数的超额收益相对1H2024末超额收益率5.90pct有所回落。

　　截止2024年12月31日，我国24家上市REITs的P/NAV为1.00倍，相对2Q2024的P/NAV的0.94倍有所回升。同期，我国24家上市REITs的P/FFO为14.13倍，相对2Q2024的P/FFO的13.19倍有所回升。

　　截止2024年12月31日，我国24家上市REITs的派息率TTM为6.13%，相对2Q2024的派息率的6.34%有所回落。同期，我国24家上市REITs的股息率为7.05%，相对2Q2024的股息率的7.45%有所回落。

　　上市REITs板块的投资价值分析。1-3Q2024，园区基础设施REITs、生态环保REITs、能源基础设施REITs、交通基础设施REITs、仓储物流REITs、保障性租赁住房REITs的净利润同比增速分别为-9.48%、-1.81%、-49.16%、-35.57%、-22.74%、7.59%。同期，上述各类型REITs的P/FFO分别为22.25倍、11.28倍、9.58倍、12.28倍、20.60倍、21.89倍。通过比较上述各类型REITs的P/FFO估值和净利润同比增速，我们认为生态环保REITs、保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs具有相对较好的投资价值。

　　风险提示。REITs政策变动的风险、行业下行的风险、REITs经营风险以及二级市场风险等。

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