房地产行业第11周周报：本周楼市成交同比持续正增长；公积金贷款利率有望下调

　　新房成交面积环比由负转正，同比涨幅收窄。二手房成交面积环比涨幅扩大，同比涨幅收窄。新房库存面积环比由负转正、同比降幅扩大，去化周期环比上升、同比下降。

　　核心观点

　　新房成交面积环比由负转正，同比涨幅收窄；一线城市表现仍然突出，同环比均大幅增长。40个城市新房成交面积为238.3万平，环比上升7.0%，同比上升15.9%，同比涨幅较上周收窄了8.8个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为25.2%、7.5%、-8.0%，同比增速分别为39.2%、15.4%、-5.7%。其中一线城市同比涨幅较上周扩大7.7个百分点，二线城市同比涨幅较上周收窄了10.7个百分点，三四线城市同比增速较上周下降了20.9个百分点。

　　二手房成交面积环比涨幅扩大，同比涨幅收窄；整体延续热度较强的趋势。18个城市成交面积为215.8万平，环比上升5.3%，同比上升17.2%，同比涨幅较上周收窄了19.0个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为11.9%、14.9%、-23.6%，同比增速分别为46.3%、-0.6%、8.7%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了2.9个百分点，二线城市同比增速较上周下降了5.5个百分点，三四线城市同比涨幅较上周收窄了95.1个百分点。

　　新房库存面积环比由负转正、同比降幅扩大，去化周期环比上升、同比下降。12个城市新房库存面积为8921万平，环比增速为0.4%，同比增速为-16.2%；去化周期为14.5个月，环比上升0.7个月，同比下降9.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为16.1、11.1、37.7个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.9、0.4、2.0个月，一、二、三四线城市同比分别下降7.1、10.8、37.2个月。

　　土地市场同环比量价齐跌，溢价率环比下降、同比持平。百城成交土地规划建面为438.0万平，环比下降74.1%，同比下降64.0%；成交土地总价为80.2亿元，环比下降83.1%，同比下降59.7%；楼面均价为1830.9元/平，环比下降34.8%，同比上升11.8%；土地溢价率为1.4%，环比下降1.0个百分点，同比持平。

　　房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为85.8亿元，环比下降57.3%，同比下降40.7%（前值：40.8%）。总偿还量为144.7亿元，环比下降12.7%，同比下降36.5%（前值：7.1%）；净融资额为-58.9亿元。

　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为0.5%，较上周上升1.4pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.1%，较上周上升1.2pct。房地产板块PE为20.85X，较上周下降0.12X。

　　政策

　　本周，自然资源部和财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，详细规定了发债要求、资金使用主体、申报审核流程、资金收益平衡及监督管理等方面。中办、国办印发《提振消费专项行动方案》，其中提出，更好满足住房消费需求。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。除了落实政府工作报告的相关内容以外，特别提及了公积金贷款相关政策的优化。

　　地方政策方面，厦门发布《配售型保障性住房管理办法》，规范配售型保障性住房管理工作；杭州优化公积金提取政策，支持租房及保障房购房需求，并出台了《杭州市进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》，配套制定《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》，进一步明确"好房子"建设标准和要求，其中规定，住宅层高不应小于3米，户型建面不小于160平且设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的住宅层高不应小于3.15米；宁波市六区住房契税缴纳政策迎来重大调整，此次调整将家庭住房套数查询区域范围由全市六区统一调整为购房所在区行政区域，政策调整后，购房者在不同区域的住房套数将独立计算，可以直接降低购房者契税缴纳额。

　　投资建议

　　当前房地产"止跌回稳"主基调不变，提振需求是首要任务，从高频数据来看，目前市场仍然维持缓慢复苏的势头。后续的市场修复能否得到巩固，一方面依赖于需求端宽松政策的进一步扩底，另一方面，货币化旧改和收储进度也将继续成为2025年的重要主线。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的"小而美"房企：保利置业、城投控股。3经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：金地集团、信达地产、龙湖集团、云南城投。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳、我爱我家。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐