房地产行业研究：育儿补贴落地利好改善型需求释放，居民中长贷等待回升

　　行业点评

　　本周A股地产上涨，港股地产、港股物业均下跌。本周（3.8-3.14）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第28；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.4%，在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.4%，沪深300指数涨跌幅为+1.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.5%和-2.5%。

　　优质地块持续推出，3月土地市场保持高热。本周（3.8-3.14）全国300城宅地成交建面253万㎡，单周环比19%，单周同比-47%，平均溢价率22%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面6681万㎡，累计同比-4%；年初至今，华润置地、中国金茂、招商蛇口、滨江集团、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房销售环比回落，同比增幅回升，景气度稳健向上。本周（3.8-3.14）47个城市商品房成交合计326万平米，周环比-4%，周同比+14%。其中：一线城市周环比+24%，周同比+30%；二线城市周环比-2%，周同比+19%；三四线城市周环比-17%，周同比+3%。

　　本周二手房成交同环比保持上升，高景气维持。本周（3.8-3.14）22个城市二手房成交合计304万平米，周环比+2%，周同比+41%。其中：一线城市周环比+1%，周同比+39%；二线城市周环比+8%，周同比+50%；三四线城市周环比-11%，周同比+25%。

　　育儿补贴落地利好改善型需求释放。呼和浩特市近日正式出台育儿补贴，提到为生育一孩并落户我市的家庭一次性发放育儿补贴1万元，生育二孩并落户我市的发放育儿补贴5万元（分五年发放），生育三孩及以上并落户我市的发放育儿补贴10万元（分十年发放）。此外近期苏州、昆明亦出台关于多孩家庭房贷融资支持的政策，体现了人口政策与房地产市场有较高联动性。从短期来看，多孩家庭通常对居住面积有更大诉求，相关政策能有效刺激改善型需求的释放；从长期来看，决定购房需求最核心的变量是人口，通过育儿补贴的刺激，能够一定程度对冲较高的育儿成本，或有望带动生育率企稳回升，进而在未来提供新的购买力。

　　季节性因素影响下2月居民中长贷有所走弱，成交复苏预期下后续有望回升。2025年2月社会融资规模增量为2.23万亿元，比上年同期多7374亿元，当月新增社融同比上涨49.3%，显著高于1月份。受季节性因素影响，2月当月居民中长贷减少1150亿元，同比少增112亿元。2月居民中长贷数据同比走弱，一方面历年来2月是信贷小月，容易出现数据波动；另一方面按揭贷款发放通常相比房屋成交有所延迟，1月假期或部分影响2月信贷数据。从近期市场成交来看，2-3月数据已有显著好转，预计3月居民中长贷数据有望反弹。

　　投资建议

　　本周呼和浩特出台育儿补贴引发市场关注，从地产角度我们认为育儿补贴或提升生育率，对应多孩家庭对居住面积有更高需求，利好改善型需求释放。近期市场成交保持活跃，地产年内有望实现“止跌回稳”。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

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国金证券 池天惠