房地产行业研究:育儿补贴落地利好改善型需求释放,居民中长贷等待回升
行业点评
本周A股地产上涨,港股地产、港股物业均下跌。本周(3.8-3.14)申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%,在各板块中位列第28;恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.4%,在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%,恒生中国企业指数涨跌幅为-0.4%,沪深300指数涨跌幅为+1.6%;物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.5%和-2.5%。
优质地块持续推出,3月土地市场保持高热。本周(3.8-3.14)全国300城宅地成交建面253万㎡,单周环比19%,单周同比-47%,平均溢价率22%。2025年初至今,全国300城累计宅地成交建面6681万㎡,累计同比-4%;年初至今,华润置地、中国金茂、招商蛇口、滨江集团、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比回落,同比增幅回升,景气度稳健向上。本周(3.8-3.14)47个城市商品房成交合计326万平米,周环比-4%,周同比+14%。其中:一线城市周环比+24%,周同比+30%;二线城市周环比-2%,周同比+19%;三四线城市周环比-17%,周同比+3%。
本周二手房成交同环比保持上升,高景气维持。本周(3.8-3.14)22个城市二手房成交合计304万平米,周环比+2%,周同比+41%。其中:一线城市周环比+1%,周同比+39%;二线城市周环比+8%,周同比+50%;三四线城市周环比-11%,周同比+25%。
育儿补贴落地利好改善型需求释放。呼和浩特市近日正式出台育儿补贴,提到为生育一孩并落户我市的家庭一次性发放育儿补贴1万元,生育二孩并落户我市的发放育儿补贴5万元(分五年发放),生育三孩及以上并落户我市的发放育儿补贴10万元(分十年发放)。此外近期苏州、昆明亦出台关于多孩家庭房贷融资支持的政策,体现了人口政策与房地产市场有较高联动性。从短期来看,多孩家庭通常对居住面积有更大诉求,相关政策能有效刺激改善型需求的释放;从长期来看,决定购房需求最核心的变量是人口,通过育儿补贴的刺激,能够一定程度对冲较高的育儿成本,或有望带动生育率企稳回升,进而在未来提供新的购买力。
季节性因素影响下2月居民中长贷有所走弱,成交复苏预期下后续有望回升。2025年2月社会融资规模增量为2.23万亿元,比上年同期多7374亿元,当月新增社融同比上涨49.3%,显著高于1月份。受季节性因素影响,2月当月居民中长贷减少1150亿元,同比少增112亿元。2月居民中长贷数据同比走弱,一方面历年来2月是信贷小月,容易出现数据波动;另一方面按揭贷款发放通常相比房屋成交有所延迟,1月假期或部分影响2月信贷数据。从近期市场成交来看,2-3月数据已有显著好转,预计3月居民中长贷数据有望反弹。
投资建议
本周呼和浩特出台育儿补贴引发市场关注,从地产角度我们认为育儿补贴或提升生育率,对应多孩家庭对居住面积有更高需求,利好改善型需求释放。近期市场成交保持活跃,地产年内有望实现“止跌回稳”。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的:首推重点布局深耕一线及核心二线城市,主打改善产品,具备持续拿地能力的房企,如绿城中国、滨江集团、中国海外发展及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地,一二手房市场活跃度提升,拥有核心竞争力的中介平台贝壳;物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司;受益于地方化债及收储的城投&地方国企;破净的央国企地产&建筑公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;房企出现债务违约
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