房地产行业点评报告：销售降幅持续收窄，宅地成交收缩压制新开工动力

　　销售数据降幅收窄，高能级城市成交热度较高

　　国家统计局发布2025年1-2月商品房投资和销售数据。1-2月，全国商品房销售面积1.07亿平，同比-5.1%（2024全年-12.9%），其中商品住宅销售面积同比-3.4%；1-2月商品房销售额1.03万亿元，同比-2.6%（2024全年-17.1%），其中商品住宅销售额同比下降0.4%。1-2月商品房销售均价同比+2.6%，环比-3.9%。分区域看，1-2月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-7.3%、-0.7%、-5.9%、-3.0%，降幅均有所收窄。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025年前11周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为+26.6%、+9.8%、-1.4%，高能级城市较高成交热度有望带动全国范围销售企稳。

　　宅地成交面积影响开工信心，竣工面积同比仍下降

　　2025年1-2月，全国房屋新开工面积0.66亿平，同比-29.6%（2024全年-23.0%），其中住宅新开工同比-28.9%。我们跟踪的Wind322城2024年宅地成交面积同比-12.9%，2025年前两月同比-8.7%，预计拿地层面的收缩或将持续影响上半年开工数据。1-2月，房屋竣工面积0.88亿平，同比-15.6%（2024全年-27.7%），其中住宅竣工面积同比-17.7%，参考2022-2023年新开工面积超20%的降幅，预计2025年竣工面积将依旧承压下降。

　　房企开发投资额下滑，居民加杠杆意愿不足

　　2025年1-2月，房地产开发投资额1.07万亿元，同比-9.8%（2024全年-10.6%），其中住宅开发投资额同比-9.2%，销售回款表现和新开工预期不足仍压制房企投资动力。2025年1-2月，房地产开发企业到位资金1.56万亿元，同比-3.6%（2024全年-17.0%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.1%、-2.1%、-0.9%、-11.7%（2024全年-6.1%、-11.6%、-23.0%、-27.9%），各项资金来源降幅均有所收窄。资金来源中个人按揭贷款降幅仍较大，或预示居民购房首付比例有所提升，当前市场环境下加杠杆动力不足。

　　投资建议

　　2025年前两月销售数据降幅有所收窄，房地产市场整体仍处于企稳修复过程中，部分核心城市的成交热度或将带动低能级城市销售回暖。3-4月为传统地产成交旺季，房企推货规模和质量提升后，有望推动成交放量，加快止跌企稳进程。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、能够把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团、中国金茂；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。

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开源证券 齐东,胡耀文,杜致远