房地产行业2025年2月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比跌幅持平，但下跌城市数量增多；一线城市二手房房价转跌

　　核心观点

　　70城新房、二手房房价环比跌幅均持平，但环比下跌城市数量均增多。2月70大中城市新房房价环比下降0.1%，二手房房价环比下跌0.3%，环比降幅均与1月持平。从房价下跌的城市数量来看，2月70城中新房房价环比下跌的城市数量有45个，较1月增加了3个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.31%，较1月扩大0.02个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有65个，较1月增加了5个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.38%，较1月收窄0.04个百分点。2月仍是传统销售淡季，房价仍在持续下跌，虽然房价的降幅基本稳住，环比跌幅并未扩大，新房房价环比增速已经连续3个月保持不变，二手房房价环比增速已经连续4个月保持不变，但要注意的是房价下跌的城市数量有所增加。

　　2月一线城市新房房价环比持续正增长，二手房房价转跌。1）新房：2月一线城市新房房价环比增长0.1%，环比增速与1月持平，连续3个月保持正增长。具体来看，仅广州新房房价仍在下跌，上海、深圳持续正增长，北京本月止跌。其中，上海环比上涨0.2%（前值：+0.6%），自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；深圳环比上涨0.4%（前值：+0.2%），环比连续5个月上涨；北京环比上涨0.1%（前值：-0.4%），在连跌10个月后首次出现上涨；广州环比下降0.2%（前值：环比持平），是四个一线城市唯一一个新房房价环比负增长的城市。2）二手房：2月一线城市二手房房价环比下降0.1%（前值+0.1%），在持续4个月上涨后再度转跌。其中，北京环比持平（前值：+0.1%）；上海环比下降0.4%（前值：+0.4%），在持续4个月上涨后再度转跌；深圳环比上涨0.3%（前值+0.4%），连续5个月保持正增长；广州环比下降0.3%（前值：-0.2%），已经连续22个月持续下跌。虽然2024年四季度一线城市受政策利好最为明显，市场信心有所修复，但随着政策效果边际减弱以及传统淡季的来临，2月一线城市二手房房价转跌。

　　2月二线城市新房房价环比增速下降，二手房房价跌幅进一步扩大；仅成都新房与二手房房价环比均上涨。1）新房：2月二线城市新房房价由1月的环比增长0.1%转为环比持平。48%的二线城市新房房价环比持平或上涨：南京环比上涨0.5%，成都、宁波、大连、哈尔滨、南昌、济南环比上涨0.3%，厦门、沈阳、合肥环比上涨0.2%，太原、南宁环比上涨0.1%，青岛、海口、贵阳环比持平。2）二手房：2月二线城市二手房房价环比下降0.4%，环比降幅较1月扩大0.1个百分点。仅成都、海口二手房房价环比上涨0.2%，其余城市环比均下跌。

　　2月三线城市新房房价环比跌幅扩大，二手房房价环比跌幅持平。1）新房：2月三线城市新房房价环比下降0.3%，环比跌幅较1月扩大0.1个百分点，不过，与2024年4-9月平均0.7%的环比跌幅相比，明显收窄。具体来看，泉州环比上涨0.2%，宜昌、常德环比上涨0.1%，温州、九江、赣州、平顶山环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、无锡、烟台、湛江、韶关，环比跌幅均大于等于0.5%。2）二手房：2月三线城市二手房房价环比下降0.4%，环比跌幅与1月持平，与2024年4-9月平均0.9%的环比跌幅相比，明显收窄。除丹东环比持平以外，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：扬州环比下跌0.9%，徐州、烟台环比下跌0.8%，唐山、安庆、襄阳、北海环比下跌0.6%。

　　2月各类型产品新房房价环比均走弱，二手房房价环比跌幅均与上月持平。1）刚需产品：2月90平以下新房房价环比下降0.2%，环比降幅较1月扩大了0.1个百分点；二手房房价环比下降0.4%，环比降幅与1月持平。2）刚改产品：2月90-144平新房房价由1月的环比持平转为环比下降0.1%；二手房房价环比下降0.3%，环比降幅与1月持平。3）改善型产品：2月144平以上新房房价环比下降0.2%，环比降幅较1月扩大了0.1个百分点；二手房房价环比下降0.4%，环比降幅与1月持平。

　　投资建议

　　1-2月受到春节假期以及传统淡季的影响，楼市成交数据走弱，新房、二手房房价仍在持续下行，且房价下跌的城市数量有所增加，去年9月末以来的政策对于需求的带动效果正边际减弱。我们认为，当前房地产“止跌回稳”主基调不变，提振需求是行业的首要任务。后续的市场能否修复，一方面依赖于需求端宽松政策的进一步扩底，另一方面，货币化旧改和收储进度也将继续成为2025年的重要主线。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股。3经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳、我爱我家。

　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐