房地产行业2025年1-2月统计局数据点评：单月销售动能减弱，土地投资修复带动投资降幅收窄

　　国家统计局发布 2025 年 1-2 月份全国房地产开发投资和销售情况。 1-2 月销售面积 1.07 亿平，同比增速-5.1%（前值：-0.5%）；开发投资金额 1.07 万亿元，同比增速-9.8%（前值： -13.3%）；新开工面积 6614 万平，同比增速-29.6%（前值： -23.0%）。

　　统计局披露同比增速说明： 根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订， 增速按可比口径计算。

　　核心观点

　　1. 商品房销售：

　　销售单月降幅扩大， 新房房价明显回落。 1） 商品房单月销售降幅扩大。 2025 年 1-2 月销售面积 1.07 亿平，同比下降 5.1%，降幅较 2024 年 12 月扩大了 4.6 个百分点；销售金额 1.03 万亿元，同比下降 2.6%， 增速较 2024年 12 月下降了 5.0 个百分点。 其中，住宅销售面积同比下降 3.4%， 住宅销售金额同比下降 0.4%， 同比增速分别较 2024 年 12 月下降 7.8、 6.7 个百分点。 考虑到 1-2 月是传统销售淡季，较 12 月降幅扩大在预期之中，但销售动能确实继去年 10 月以来有所下滑。 2） 销售均价明显回落。 2025 年 1-2 月商品房销售均价 9547 元/平， 较2024 年 12 月下降 7.5%，同比增长 2.6%；其中住宅销售均价 9949 元/平， 较 2024 年 12 月下降 8.1%， 同比增长3.1%。 从绝对值来看，房价回落至 2024 年 9 月政策前的水平。 3）从区域来看， 东部地区销售面积虽然同比降幅最大，但由于均价同比仍有 5%以上的正增长， 整体销售金额降幅较小；而中部地区“以价换量”的情况较为明显。 2025 年 1-2 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-7.3%、 -0.7%、 -5.9%， 东部与西部地区同比降幅较2024 年 12 月扩大 3.1、 1.3 个百分点，中部地区同比增速较 2024 年 12 月下降 12.5 个百分点； 销售金额同比增速分别为-2.1%、 -2.3%、 -4.0%；销售均价同比增速分别为 5.6%、 -1.6%、 2.0%。 我们预计 3 月整体楼市供求有望修复，一方面， 3 月房企推盘积极性稳步上升，核心城市将迎来供应放量，改善和高端盘占比上升，预期将拉动市场热度回升，部分城市或将出现局部“小阳春”。 根据克而瑞数据， 3 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 721 万平，环比增长 166%，同时从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为 37%、 51%和 12%，呈现出以“改善为主，刚需为辅”的供应结构， 7 成以上城市以主城为供应主力。 另一方面，在两会定调后，核心城市的限制性政策有望进一步松绑，后续旧改工作的推进也有望带动需求释放。

　　2. 商品住宅库存：

　　现房住宅库存压力明显加大， 现房住宅库存处于 2016 年 8 月以来的最高位水平。 1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 2025 年 2 月末，我国商品住宅广义库存面积为 17.5亿平，环比 2024 年 12 月末下降 1.2%，同比下降 14.4%； 去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）26.3 个月，环比 2024 年 12 月末增长 0.3 个月，同比下降 3.9 个月。 2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 2025 年 2 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 4.32 亿平，环比 2024 年 12 月末增长 10.5%，同比增长 6.6%； 从绝对值来看，现房住宅库存处于 2016 年 8 月以来的最高位水平； 现房去化周期为 23.0 个月（由于 1-2 月现房销售未公布，我们采用 2024 年 7-12 月销售均值计算） ，环比 2024 年 12 月末提升 2.2 个月，同比下降 3.4 个月； 住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 24.7%，环比 2024 年 12 月末提升 2.9 个百分点，同比提升 4.9 个百分点。

　　3. 房地产开发投资、新开工、竣工：

　　房地产投资同比降幅小幅收窄，主要是因为土地投资有所修复，施工建安投资仍然承压。 2025 年 1-2 月开发投资金额 1.07 万亿元， 同比下降 9.8%，降幅较 2024 年 12 月收窄了 3.5 个百分点。 其中住宅开发投资金额 8056亿元，同比下降 9.2%，降幅较 2024 年 12 月收窄了 1.3 个百分点。 1） 地产投资降幅收窄主要得益于土地投资有所修复。 2024 年三季度全国（300 城）土地成交总价同比下降 7.6%，降幅较二季度收窄 37.8 个百分点， 2024年四季度同比降幅进一步收窄至 3.1%，或带动 2025 年一、二季度土地投资小幅修复。 2） 但施工建安投资持续低迷。 2025 年 1-2 月新开工面积 6614 万平，同比下降 29.6%，降幅较 2024 年 12 月扩大了 6.6 个百分点； 施工面积同比下降 9.1%。 从区域来看，东部地区投资降幅收窄，东部地区 2025 年 1-2 月投资额同比下降 11.4%，降幅较 2024 年 12 月收窄了 7.2 个百分点，中部、东部地区投资额同比分别下降 8.7%、 3.3%，降幅较 2024 年 12月分别扩大了 4.9、 8.2 个百分点。我们认为， 由于前期拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”， 2025 年新开工和投资预计将持续回落，但降幅也都会略微收窄。能否出现真正修复的关键在于货币化旧改推进进度、盘活闲置存量土地的开展等。

　　竣工面积同比降幅收窄，但仍处于 2012 年以来同期最低水平。 2025 年 1-2 月竣工面积 8764 万平，同比下降15.6%，降幅虽然较 2024 年 12 月收窄了 14.8 个百分点，但从绝对量来看，处于 2012 年以来同期的最低水平。由于 2021 年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照 2-3 年的工程进度来计算， 我们预计， 2025 年竣工将延续周期性的缩量，持续出现较大幅度的负增长。

　　4. 开发商资金：

　　房企到位资金降幅收窄， 房企外部融资有所改善，但销售回款仍在走弱。 2025 年 1-2 月房企到位资金 1.56 万亿元，同比减少 3.6%（前值： -7.1%）。 1）房款 6522 亿元，同比减少 4.4%（前值： -0.6%）， 受销售低迷的影响。定金及预收款同比减少 0.9%，降幅较 2024 年 12 月收窄 0.3 个百分点， 个人按揭贷款同比下降 11.7%， 同比增速较 2024 年 12 月下降 12.6 个百分点。 2 月居民部门中长期贷款净减少 1150 亿元，同比少增 112 亿元，环比少增 6085 亿元，地产销售仍然低迷，居民购房需求仍然较弱。 2）非房款 9055 亿元，同比减少 3.0%（前值： -13.2%） 。其中国内贷款 2954 亿元，同比下降 6.1%， 降幅较 2024 年12 月扩大了0.8 个百分点； 自筹资金 5233 亿元，同比下降2.1%，降幅较2024 年12 月收窄了15.8 个百分点。

　　5. 2025 年核心指标预测：

　　 我们认为 2025 年房地产政策宽松基调将延续，各项政策将加力落实“稳住楼市”， 政策有效的前提下，我们预计

　　2025 年商品房销售规模将在低基数基础上有所修复，但新开工面积、开发投资或持续回落。从销售端来看， 2025年新房销售仍将负增长。但在一系列利好政策的推动以及低基数的影响下，我们预计较 2024 年同比降幅会有所收窄。 我们预计， 2025 年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。从新开工和投资端来看， 由于前期拿地减少、库存规模仍然较高，且当前房企多“以销定产”，新开工和投资将持续回落，但降幅也都会略微收窄。新开工与投资能否出现小幅修复的关键在于货币化旧改推进进度、盘活闲置存量土地的开展等。 我们预计 2025 年房地产开发投资额同比增速为-9%，新开工面积同比增速-16%。 从竣工端来看， 2021 年下半年以来新开工明显缩量，同比持续出现双位数负增长，按照 2-3 年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量， 我们预计 2025 年竣工面积将持续出现较大幅度的负增长， 同比增速-21%。

　　投资建议

　　2025 年 1-2 月的统计局数据显示销售同比降幅较 2024 年 12 月有所扩大，去年 9 月末以来的政策对于需求的带动效果正边际减弱。 在当前房地产“止跌回稳”的主基调被反复强调的背景下，提振需求是行业的首要任务。 后续的市场能否修复， 一方面依赖于需求端宽松政策的进一步扩底，另一方面，货币化旧改和收储进度也将继续成为 2025 年的重要主线。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线： 1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企： 绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。 2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企： 保利置业、城投控股。 3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司： 金地集团、 龙湖集团、信达地产。 4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司： 贝壳、我爱我家。

　　风险提示： 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐