房地产：25年1-2月统计局数据点评-销售、融资指标向好，关注货币政策支撑

　　销售：市场热度持续，降幅显著收窄

　　2025年1-2月新建商品房销售面积同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点。新建商品房销售额同比下降2.6%，降幅收窄14.5个百分点，“止跌回稳”继续获真实数据验证。我们认为，新房销售增速边际修复的原因或包括：1）24年量价深度调整，市场悲观预期已相对释放充分，余量反映真实需求；2）24年一、三季度基数较低；3）24年四季度政策效应持续性良好，持续推动观望需求入市等。展望全年，我们延续此前“2025年乐观情形销售面积同比-5%、中性同比-10%”的预测。同时，需关注3月小阳春后，市场潜在动能减弱的压力和二手价格下行可能对新房量价造成的拖累。短期行业或仍较难走出“存量房分流新房需求”通道，我们看好年内降息、限购调整、项目调规、优质地供应、城改等政策增量，对新房需求提供持续支撑。

　　投资：改善弱于销售，开工下行压力仍较大

　　25年1-2月，全国房地产开发投资同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8个百分点。房屋新开工面积同比下降29.6%。房屋竣工面积同比下降15.6%。开发投资降幅收窄，但改善弱于销售，我们认为主要原因包括1）土地供给仍在缩量（前2月300城土地供应规划建面同比下降19-23%）；2）头部开发商投资力度虽有改善，但仅限于一二线核心城市少数优质地块，总量层面对后市不确定性仍使土地投资谨慎。开工表现较弱除投资影响外，不排除受收储加速落地影响、企业开工节奏放缓等因素影响。考虑25年多数企业或继续聚焦存量去化策略，投资、开工修复幅度或继续弱于销售。

　　融资：销售回款改善显著，仍待货币政策协同

　　25年1-2月，房地产开发企业到位资金15577亿元，同比下降3.6%。其中，国内贷款2954亿元，下降6.1%；利用外资1亿元，下降90.6%；自筹资金5233亿元，下降2.1%；定金及预收款4577亿元，下降0.9%；个人按揭贷款1945亿元，下降11.7%。2025年前2月，到位资金同比降幅快速收窄，主要得益于占比最大的销售回款（预收款）企稳，按揭贷增速同比仍有双位数降幅，反映居民购房信心虽有边际改善，但加杠杆意愿仍在低位，有待货币政策继续发力修复“预期”。此外，国内贷款同比同样维持较低降幅，我们认为白名单等融资政策有望在2025年内继续积极发力，为行业企稳提供坚实外部融资支撑。

　　投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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天风证券 王雯,鲍荣富,师亮