地产行业周报：如何看待核心城市土拍升温

　　周度观点：成交环比提升，深圳探索房票制度。随着供给端逐步放量，本周重点50城新房成交环比增长27.1%，3月前28天日均成交同比降8.4%，但受制于2024年主流房企补货不足及工期影响，优质供给不足仍是制约新房成交重要因素。本周深圳出台关于规范城市更新的若干意见，涉及房票补偿、容积率灵活调整、加大融资支持等方面，有望解决市场化主导下资金平衡问题，但后续仍需观察资金落地、居民拆迁意愿等。

　　土拍升温，侧面印证“好房子+一二线核心区”率先止跌回稳。近期杭州、成都等地土拍市场升温，多宗土地楼面地价创新高。我们认为房企年初补地一方面为应对2024年补货不足带来的可售货值下降；另一方面正如“春江水暖鸭先知”，核心城市优质地块升温正侧面印证我们持续强调的“好房子+一二线核心区”率先止跌回稳逻辑。部分投资者担忧地价上升带来毛利率下滑，但我们认为核心地块“去化流速”保障更为重要，同时“好房子”带来的产品溢价也将利于项目保持较高毛利率，实现毛利率与流速均衡。

　　短期成交延续改善，中期产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇，看好库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企，个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

　　政策环境监测：深圳发布关于规范城市更新实施工作的若干意见，多地优化公积金政策。

　　市场运行监测：1）成交环比提升，后市有待观察。本周(3.22-3.28)重点50城新房成交2.8万套，环比升27.1%，重点20城二手房成交2.3万套，环比升2.1%。3月（截至28日）重点50城新房日均成交同比降8.4%，环比升41.6%；重点20城二手房日均成交同比升20.1%，环比升40.9%。2）库存环比下降，去化周期18.8个月。16城取证库存9048万平，环比降0.7%，去化周期18.8个月。

　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行26亿元。2）地产股：本周房地产板块下跌1.49%，跑输沪深300（0.01%）；当前地产板块PE（TTM）36.14倍，估值处于近五年93.59%分位。

　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

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平安证券 杨侃,郑茜文,王懂扬