房地产行业研究：如何看待3月房地产销售表现？

　　行业点评

　　本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（3.29-4.4）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.9%，在各板块中位列第19；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0%，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%，沪深300指数涨跌幅为-1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和+0%。

　　土地成交热度延续高位，溢价率持续超过10%。本周（3.29-4.4）全国300城宅地成交建面549万㎡，单周环比-48%，单周同比+29%，平均溢价率17%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面9249万㎡，累计同比+4%；年初至今，中海地产、绿城中国、华润置地、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房受此前月末影响，同环比有所下滑，景气度转向下。本周（3.29-4.4）47个城市商品房成交合计425万平米，周环比-29%，周同比-6%。其中：一线城市周环比-22%，周同比-21%；二线城市周环比-25%，周同比-5%；三四线城市周环比-36%，周同比+4%。

　　本周二手房成交环比下降，同比仍保持增长，景气度稳健向上。本周（3.29-4.4）22个城市二手房成交合计239万平米，周环比-27%，周同比+12%。其中：一线城市周环比-19%，周同比+26%；二线城市周环比-30%，周同比+5%；三四线城市周环比-32%，周同比+5%。

　　3月47城新房销售面积2012万方，同比+11.4%，环比+74.3%，表现强于2020、2022、2024年同期，但不及2021、2023同期；22城二手房成交面积1358万方，同比+37.1%，环比+62.0%，表现强于2020-2024年同期。从一二手成交变现来看，尽管存在常规的季节性因素导致成交上升，但亦表明在24Q4以来一系列政策的加码下，市场成交量底部的中枢逐渐上移，而成交量的支撑亦是价格企稳修复的关键。若4、5月迎来新一轮政策加码，则有望将季节性高成交量进一步延续，加速企稳进程。

　　2025年1-3月，百强房企全口径销售7885亿元，累计同比-6.8%（较1-2月-3.1%的跌幅扩大3.7pct）；3月单月全口径销售3484亿元，环比+75.8%，同比-11.2%。由于3月小阳春已至，销售同比表现有分化，环比表现大幅上升，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额单月同比分别为-14%、-10%、+12%、-21%，单月环比分别为+82%、+73%、+106%、+38%。其中TOP31-50房企表现更佳，行业分化下有部分中小房企、建筑背景房企、地方国资房企开始涌现。

　　投资建议

　　近期由于外部关税事件的影响，刺激内需以稳定经济发展大局的必要性显著提升，地产作为内需的重要抓手或将成为主要刺激方向。从时间来看，4月底政治局会议或是政策加码的关键时间点之一；从手段来看，城中村改造/收储/一线城市放松或成为政策发力方向。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

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国金证券 池天惠