每周经济观察第2期：一线城市二手房交易有所降温

　　核心观点：本文关注近期的二手房市场：1）需求端，关注二手房成交，整体而言，1 月前11 日，17 城二手房日均销售面积，较12 月环比下降6%，其中一线城市降幅更大，不论是面积口径还是套数口径，降幅均在20%-30%，且这一降幅难以用季节性解释，在地产销售较好的年份，当年12 月的销售热度通常能够延续至次年1 月。2）供给端，关注二手房挂牌量指数，从最新数据看，2024 年12 月，全国二手房挂牌量指数环比-0.5%，一线城市降幅更大，北上广深分别-2.4%、-2.3%、-1.0%、-2.4%。

    　　（一）需求端，二手房成交放缓，一线降幅更大

    1 月前11 日，17 城二手房日均成交39.7 万平，2024 年9-12 月分别为24.3、29.1、34.1、42.2 万平，成交热度似乎有所消退。

    　　从典型城市来看：

    　　北京，1）套数口径，2025 年1 月前11 日，北京二手房日均成交501 套、环比-28%，已回落至荣枯线500 套/日附近，此前，2024 年9-12 月分别为446、560、625、695 套。2）面积口径，1 月前11 日日均成交4.7 万方、环比-28%，2024 年9-12 月分别为4、4.9、4.6、6.5 万方，即从成交面积来看，二手房成交已经低于10 月政策加力之初。

    　　上海，1）套数口径，2025 年1 月前11 日，上海二手房日均成交750 套、环比-22%，仍高于500 套/日的荣枯线，但较此前已有较大幅度回落，2024 年9-12 月分别为531、786、902、958 套。2）面积口径，1 月前11 日日均成交6.2万方、环比-24%，2024 年9-12 月分别为4.3、6.3、7.3、8.1 万方, 二手房成交面积已经低于10 月政策加力之初。

    　　深圳，1）套数口径，2025 年1 月前11 日，深圳二手房日均成交217 套、环比-21%，仍高于167 套/日的荣枯线，但较此前已有较大幅度回落，2024 年9-12 月分别为109、204、245、275 套，2）面积口径，1 月前11 日日均成交2.2万方、环比-21%，2024 年9-12 月分别为1.1、1.9、2.3、2.8 万方, 二手房成交面积略高于10 月，但低于11 月、12 月。

    　　广州，二手房成交数据缺失，从新房交易的数据看，1）套数口径，1 月前11日日均成交265 套、环比-26%，2024 年9-12 月分别为165、338、258、360套；2）面积口径，1 月前11 日日均成交2.8 万方、较12 月环比-28%，2024年9-12 月分别为1.8、3.6、2.8、3.8 万方,成交面积为近3 月最低。

    　　销售回落是否是季节性原因？解释力不强。一是，在地产销售较好的年份，当年12 月的销售热度通常能够延续至次年1 月，典型的，如2020 年末，2020 年12 月，17 城二手房日均销售面积为25 万方、2021 年1 月前11 日，进一步上行至27.7 万方。二是观察历年12 月、次年1 月前11 日的日均成交面积，从近5 年数据看（除2020），1 月成交面积回落的胜率是2/5，也即，季节性不能解释1 月二手房销售的回落。三是观察同比读数，从17 城数据看，2025 年1月前11 日日均成交面积39.7 亿平、同比59.7%，较2024 年12 月的42.2 亿平、67.1%有所回落。重点城市方面，北京日均销售面积同比增速从去年12 月的73%大幅下滑至1 月前11 日的44%，上海、深圳同比增速均有回落。

    　　（二）供给端，挂牌量小幅下滑，一线降幅更大

    关注全国二手房挂牌量指数，2024 年12 月周度均值为45.7 点，较2024 年11月下降0.5%，二手房挂牌量有所下降。从四个一线城市看， 12 月挂牌量均较11 月有所下降，北上广深分别为-2.4%、-2.3%、-1.0%、-2.4%。

    　　（三）价格端，全国二手房价降幅收窄、一线房价初步止跌关注统计局公布的70 城二手房价指数，近期降幅有所收窄，2024 年9-11 月环比分别为-0.9%、-0.5%、-0.3%，其中一线城市由跌转涨，9-11 月环比分别为-1.2%、0.4%、0.4%。从最新数据看，参照中指公布的百城二手房价指数，12 月房价降幅进一步收窄，12 月环比-0.53%、11 月为-0.57%，4 个一线城市，房价均进一步改善，北上广降幅收窄、深圳房价环比上涨0.05%。

    　　每周经济观察：

    　　1、景气向上：

    　　1）华创宏观WEI 指数有所回升。截至1 月5 日，该指数为3.44%，较去年12月29 日的2.68%上行1.16 个点，较去年9 月29 日的低点2.56%高1.36 个点。

    　　同9 月底相比，同比增速仍然回升的分项涉及：地产销售（商品房成交面积）、服务消费（电影票房）以及基建（沥青开工率）。同比增速持平甚至回落的分项涉及：外需（BDI）、工业生产（钢厂线材产量、PTA 产业链负荷率、秦皇岛煤炭吞吐量）等领域。

    　　2）非耐用品消费：快递揽收增速上行。2024 年12 月30-1 月5 日，快递揽收量同比+42.4%。12 月2 日至29 日，快递揽收量同比+32.6%。

    　　3）外贸：运量回升。我国监测港口集装箱吞吐量回升。1 月5 日当周，我国监测港口集装箱吞吐量环比+7.6%，前值为-3.6%。

    　　2、景气向下：

    　　1）出行链：地铁、航班增速小幅回落。地铁，1 月前10 日，67 城地铁日均客运量7801 万人，同比-1.4%。去年12 月日均7929 万人，同比+3.9%。航班，1 月前11 日，日均为1.23 万架次，同比+3.7%。去年12 月日均1.2 万架次，同比+4.5%。

    　　2）地产销售：样本城市周度成交增速回落，一线城市继续分化。我们统计的67 个城市，1 月前10 日，地产成交同比+1.2%，环比前一周-52%；其中北京、上海、广州、深圳同比分别+2.9%、+17%、+149%、+249%。去年12 月，地产成交同比+5.4%。

    　　3）生产：水泥发运率回落，煤炭港口吞吐降幅扩大。水泥：去年12 月28 日-1 月3 日当周，水泥发运量为28.6%，同比-3.7 个点。11 月30 日-12 月27 日四周，水泥发运率平均为32.1%，同比-3 个点。煤炭港口吞吐：1 月前10 日，秦皇岛港煤炭调度口吞吐量同比为-16%；去年12 月同比为+8%。

    　　4） 物价： 地产系价格再度走弱。螺纹钢上海现货价、铁矿石价格指数:62%Fe:CFR 中国北方、水泥、纯碱期价、南华玻璃价格指数分别下跌1.5%、1.3%、1.6%、0.8%、2.5%。

    　　债券发行情况：1）专项债：1 月13 日当周计划发行新增地方债561 亿，其中一般债223 亿，专项债338 亿。2）化债债券：财政部在1 月10 日国新办新闻发布会上表示，“2025 年的2 万亿元置换债券，已启动相关发行工作。”。

    　　利率：政策面上，央行本周发布公告，将暂停购买国债。利率表现上，短端国债明显调整，截至1 月10 日，1 年期、5 年期、10 年期国债收益率分别报1.1961%、1.4342%、1.6338%，较1 月3 日环比分别变化+17.84bps、+9.33bps、+2.97bps。

    　　风险提示：统计样本偏差，房价降幅超预期