房地产年度策略：转折点与下半程

　　摘要

　　政策：诉求优先级变化引发基调转向

　　发展新模式依然是顶层制度的设计思路与目标，2024年中央地产增量表述，指出了围绕配套货币、财政及产业政策出台的施力方向，贯彻强调了行业中长期的新发展目标，也侧面体现出政策长短期诉求上的“轻重缓急”。

　　行业：迈入周期下半程

　　不走“涨价去库存”老路、采取市场化方式寻找新平衡的过程中，价格重估难以避免。本轮去库存周期，客观面临经济增长动能放缓、中长期需求支撑偏弱等宏观因素影响。传统政策调控效力显现不足，政府端目前辅以信贷及财政手段，主动式供给消耗实现协助去库。

　　企业：产能与风险出清，策略与模式转型

　　展望2025年，在销售仍有小幅下行空间的判断下，房企“以销定投”策略大概率延续，投资端或同样走弱。伴随房企去库存进程深化，不排除边际投资强度增强，国央企市占率仍将提升。同时关注市场主体由“信用修复→经营恢复→业绩改善”逻辑链后的潜在预期差。

　　估值：从贝塔走向阿尔法交易

　　破净修复是短期估值演绎主线。在价格逐步寻底、趋势分歧消除的过程中，高频政策博弈带来的边际收益或逐步递减，针对企业跨周期运营能力的差异化挖掘可能成为新的市场关注点，即从交易β逐步向交易α过渡。

　　风险提示：销售改善不及预期；政策落地不及预期；价格下滑幅度超出预期

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天风证券 王雯,鲍荣富