月酝知风之地产行业：政策预期升温，或迎博弈窗口

　　本月观点：4月临近政治局会议，叠加“对等关税”出台、4月成交从3月高点季节性回落，或加速稳地产政策出台，短期板块存在政策博弈机会。2025年“好房子”首次写入政府工作报告，3月31日住建部《住宅规范细则》定义“好房子”具体建设标准，未来若真正出现“安全、舒适、绿色、智慧”四维升级的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放，产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇，历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企有望率先受益。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等领域头部企业。

　　政策：“对等关税”政策出台，地产政策值得期待。“对等关税”政策出台，稳经济稳增长背景下，短期住房消费/投资或需要更多政策提振，我们认为地产政策值得期待：1）核心城市限购仍有进一步松绑空间；2）进一步降息及下调公积金利率；3）进一步打通收储及城改等政策堵点，持续扩大住房需求。

　　 资金：居民中长期贷款同比多增，首支“商改保”REITs上市。 3月新增居民中长期贷款5047亿，比去年同期多增531亿。2025Q1出险房企债务重组加速，展期、削债渐成趋势。3月新发放个人住房贷款利率3.1%，保持稳定。3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT于上交所上市，为国内首个获批“商改保”REITs，为资产持有人盘活存量资产提供新路径。

　　楼市：3月成交有所回温，后续观察“好房子”集中入市后去化表现。3月重点50城新房日均成交同比降1.1%，环比升52.5%；4月（截至14日）重点50城新房日均成交环比降38.6%。3月重点20城二手房日均成交同比升21.5%，环比升42.5%，4月（截至14日）重点20城二手房日均成交环比降14.8%。随着重点城市推盘量逐步增加，成交有望逐步改善。当前房地产市场已经从解决“有没有”转向“好不好” ，随着2025年各地高品质住宅集中入市，“好房子”有望率先企稳形成价格锚，短期观察“好房子”集中入市后去化表现。

　　地市：百城溢价率创近一年新高，土地出让金集中度提升。月内一二线城市拍出多宗高溢价地块，百城平均溢价率13.2%，环比升2.5pct，溢价率创近一年新高。月内杭州、成都两度刷新地价纪录，北京地价首超10万元/平米，房企拿地进一步聚焦核心一二线城市背景下，2025Q1，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至69%（2024年全年为51%）。

　　房企：年初房企积极补货，成交放量受制于“好房子”供给。克而瑞百强房企2025年3月单月、累计销售金额同比下滑12.1%、7.3%。3月部分城市迎来局部“小阳春”行情，整体一线城市韧性强于二三线，未来成交放量程度主要取决于高端品质住宅供应，若有区位佳、产品力强的适销盘入市，市场热度仍将延续。3月土地市场点状火热，头部企业投资策略趋同，优选核心城市核心地块，注重安全性，同时保障流速。

　　板块表现：3月申万地产板块跌4.8%，跑输沪深300（-0.07%）；截至2025年4月14日，当前地产板块PE（TTM）34.9倍，估值处于近五年90.2%分位。

　　风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。

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平安证券 杨侃,王懂扬