地产杂谈系列之六十三：行业发展空间仍存，“好房子”市场前景广阔

　　投资要点

　　事项：新华社报道，4月15日中共中央政治局常委、国务院总理李强在北京调研时强调，收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。要深入推进城市更新，加力实施城中村和危旧房改造，通过多种方式盘活存量、优化增量。要聚焦城市新市民、住房困难群众关切，调整完善相关政策，支持居民刚性和改善性住房需求。李强强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。

　　平安观点：

　　持续推动收储/城改，扩大住房需求，促进楼市止跌回稳。李强总理在调研时强调收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。该提法延续两会政府工作报告表述。2025Q1全国楼市成交延续弱复苏，随着城市政府在收购主体、价格和用途方面获得更大自主权、城市更新的加速，有望不断扩大住房需求，促进楼市加速止跌回稳。根据我们在年度策略的测算，保守按照100万套城中村改造100%货币化，且全部转化为购房需求，可消化35城存量现房库存36%。

　　房地产市场发展空间仍存，当前销售规模已低于中期中枢。李强总理强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力。根据我们的测算2025-2030年全国潜在商品住宅需求中枢为8.76亿平，2024年全国商品住宅销售面积为8.1亿平，已经低于中期中枢，中期潜在住房需求依旧旺盛。同时，李强总理提出要聚焦城市新市民、住房困难群众关切，调整完善相关政策，支持居民刚性和改善性住房需求，预计北上深限购政策仍有进一步放松空间。

　　“好房子”市场空间广阔，短期有望带动楼市止跌回稳。李强总理指出，要着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。近年来，中央持续强调建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，2025年“好房子”首次写入政府工作报告。根据第七次人口普查数据，全国范围内住房存量中2000年前建造的房屋面积占比达28%，80%的居民居住环境无电梯，中长期潜在“好房子”需求依旧旺盛。短期来看，随着2025年越来越多优质项目集中入市，凭借其产品及价格优势，有望率先企稳形成价格锚，引导楼市逐步止跌回稳。

　　投资建议：短期来看，住房消费/投资作为国内消费/投资重要组成，随着更多扩内需等政策出台，有望加速楼市止跌回稳；中长期“好房子”持续入市有望催生新一轮改善型需求释放，同时产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团、万科A等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

　　风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险。

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平安证券 杨侃,郑茜文