房地产行业点评：销售延续修复，融资持续宽松

　　事项：

　　国家统计局公布2025年1-3月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额2万亿元，同比下降9.9%；房屋施工61.4亿平米，同比下降9.5%；新开工1.3亿平米，同比下降24.4%；竣工1.3亿平米，同比下降14.3%；新建商品房销售面积2.2亿平米，同比下降3%；销售额2.1万亿元，同比下降2.1%；待售面积7.9亿平米，同比增长5.1%。房企到位资金2.5万亿元，同比下降3.7%。

　　平安观点：

　　销售延续修复，“好房子”助力止跌回稳：3月全国商品房销售面积、销售金额1.1亿平米、1.1万亿元，同比下降0.9%、1.6%，降幅较1-2月收窄4.2个、1个百分点。受此影响，1-3月全国商品房销售面积、销售金额降幅收窄至-3%、-2.1%，延续修复。3月全国商品房销售均价9475元/平米，与1-2月（9547元/平米）基本相当。展望4月，上年低基数叠加优质产品入市，销售同比存在转正可能。4月15日李强总理在北京调研时强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大发展空间，4月16日国新办新闻发布会中，国家统计局发言人指出，房地产市场成长空间巨大，居民对绿色、宽敞、舒服的好房子，市场需求较大，短期伴随更多扩内需等政策出台，有望加速楼市修复进程。全年维度，潜在“好房子”需求依旧旺盛，随着越来越多优质项目集中入市，凭借其产品及价格优势，有望率先企稳形成价格锚，引导楼市逐步止跌回稳。

　　开竣工降幅收窄，土拍溢价率创新高：3月全国房地产投资9184亿元，同比下降10%；新开工同比下降18.1%、降幅较1-2月收窄11.5个百分点，竣工同比下降11.5%，降幅较1-2月收窄4.1个百分点。3月地市延续点状高热，百城成交土地溢价率13.2%，创2021年6月以来新高。核心城市优质地块升温反映房企积极补货、对核心区相对乐观预期，亦侧面印证我们持续强调的“好房子+一二线核心区”率先止跌回稳逻辑。预计短期房企拿地仍将保持聚焦、注重安全，在效益与流速中寻求平衡。

　　国内贷款、个人按揭贷款同比转正，房企融资持续宽松：3月房企到位资金同比下降3.9%，1-3月累计同比下降3.7%，与前2月降幅（-3.6%）基本相当。其中，3月国内贷款同比增长6.2%，1-2月为同比下降6.1%，国内贷款自2024年8月以来单月增速再次转正，显示房企融资环境持续宽松；3月个人按揭贷款同比增长0.3%，增速较1-2月提升12个百分点，定金及预收款同比下降1.4%，降幅较1-2月仅小幅扩大0.5个百分点，与销售持续修复相印证。

　　投资建议：3月销售延续修复，新开工、竣工降幅收窄，地市点状高热，房企融资环境持续宽松，国内贷款、个人按揭贷款增速转正，行业整体延续改善。4月临近政治局会议，住房消费/投资作为国内消费/投资重要组成，随着更多扩内需等政策出台，有望加速楼市止跌回稳；中长期“好房子”持续入市有望催生新一轮改善型需求释放，同时产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团、万科A等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，叠加二手房持续分流市场需求，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；2）政策呵护不及预期风险：若后续政策呵护力度有限，楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。

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平安证券 杨侃,郑茜文