房地产行业第2周周报：本周新房二手房成交同比涨幅收窄，地方专项债用于收储政策预计于25年逐步释放

　　核心观点

　　本周新房成交面积环比降幅扩大，市场进入传统淡季，环比走弱；同比涨幅收窄，前期政策效果边际减弱。40个城市新房成交面积为234.8万平，环比下降38.6%，同比上升5.8%，同比涨幅较上周收窄了63.0个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-27.6%、-47.9%、-26.7%，同比增速分别为23.1%、-0.1%、-4.1%。其中一线城市同比涨幅较上周收窄了66.2个百分点，二、三四线城市同比增速较上周分别下降了60.7、70.4个百分点。

　　本周二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅收窄，前期政策效果边际减弱。18个城市成交面积为202.8万平，环比上升16.3%，同比上升19.7%，同比涨幅较上周收窄了18.3个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为5.8%、20.8%、19.9%，同比增速分别为60.2%、3.0%、-7.9%。其中，一、二线城市同比涨幅较上周分别收窄了10.8、22.4个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了3.2个百分点。

　　新房库存面积环比上升同比下降，去化周期环比上升同比下降。12个城市新房库存面积为9219万平，环比增速为0.2%，同比增速为-11.1%；去化周期为11.9个月，环比上升0.03个月，同比下降3.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为13.0、9.3、31.8个月，环比分别上升0.02、0.1、0.2个月，同比分别下降3.3、3.6、30.8个月。

　　土地市场环比量跌价涨，溢价率同环比均上涨。百城成交土地规划建面为1784.0万平，环比下降65.9%，同比上升57.9%；成交土地总价为876.1亿元，环比下降21.8%，同比下降30.0%楼面均价为4911元/平，环比上升111.2%，同比上升120.4%；土地溢价率为5.2%，环比上升3.5个百分点，同比上升4.1个百分点。

　　房企国内债券发行规模环比上升同比下降。房地产行业国内债券总发行量为156.1亿元，环比上升337.6%，同比下降8.6%（前值：-7.4%）。总偿还量为111.7亿元，环比上升163.1%同比下降43.8%（前值：81.1%）；净融资额为44.4亿元。

　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-2.7%，较上周上升4.9pct，房地产行业相对收益为-1.6%，较上周上升0.9pct。房地产板块PE为19.85X，较上周下降0.46X。

　　政策

　　在1月10日的国新办发布会上，财政部表示“将推动此前已出台的房地产政策进一步落实，效果将在2025年逐步释放。此外，在研究扩大专项债的使用范围，允许用于房地产相关的“两个领域”，增加有效需求。在2025年新增发行专项债额度内，地方可根据需要统筹安排用于土地储备和收购存量商品房，这两项政策都将在2025年逐步释放”。我们认为，随着地方专项债券资金的落地，收储工作或将提速。此外，本周住建部发布关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知，在要求严格依法开工建设的同时，还围绕全面加强建设质量管理和加大建设质量监管力度等内容提出了具体要求。在旧改和保障房建设推进的过程中，房屋质量监管、“好房子”建设被越来越重视。

　　本周的地方政策方面，福建发布《促进2025年一季度房地产市场发展良好开局的若干措施》的通知，涵盖优先供应优质土地、鼓励购房补贴、实施房票安置、持续推动“白名单”扩围和加快实施城中村改造等。河南省政府发布的28条《推动2025年第一季度经济“开门红”若干政策措施》中同样提到了“白名单”扩围。

　　投资建议

　　当前行业大方向向好较为明确，围绕“稳楼市”、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性。我们认为，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、城投控股、建发国际、华发股份。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐