房地产行业第16周周报：本周新房二手房成交环比正增长；国常会再提“稳地产”；重申关注4月下旬的地产板块机会

　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅持平。二手房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅收窄。新房库存面积环比上升、同比下降，去化周期环比上升、同比下降。

　　核心观点

　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅持平。40个城市新房成交面积为192.3万平，环比上升0.2%，环比由负转正，同比下降14.8%，同比跌幅持平。一、二、三四线城市环比增速分别为9.9%、-3.3%、-1.1%，同比增速分别为-12.3%、-12.3%、-22.4%。其中一、三四线城市同比跌幅较上周分别扩大了2.7、6.7个百分点，二线城市同比跌幅较上周收窄了4.7个百分点。

　　二手房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅收窄。18个城市成交面积为207.3万平，环比上升2.5%，同比下降5.8%，同比降幅较上周收窄了9.5个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为2.0%、4.4%、-2.2%，同比增速分别为23.9%、-24.6%、-3.0%。其中，一线城市同比涨幅较上周扩大了12.6个百分点，二线城市同比跌幅较上周收窄了8.3个百分点，三四线城市同比跌幅较上周收窄了11.7个百分点。

　　新房库存面积环比上升、同比下降，去化周期环比上升、同比下降。12个城市新房库存面积为8768万平，环比增速为0.5%，同比增速为-16.8%；去化周期为15.2个月，环比上升0.8个月，同比下降10.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为16.8、11.5、42.0个月，一、二线城市环比分别上升0.8、0.8个月，三四线城市环比下降1.1个月，一、二、三四线同比分别下降9.2、10.3、32.5个月。

　　土地市场环比量价齐跌，同比量价齐涨，溢价率环比上涨、同比下降。百城成交土地规划建面为977.4万平，环比下降40.2%，同比上升5.3%；成交土地总价为159.8亿元，环比下降55.5%，同比上升61.3%；楼面均价为1635元/平，环比下降25.5%，同比上升53.2%；土地溢价率为3.6%，环比提升1.0个百分点，同比下降2.9个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为140.7亿元，环比下降23.7%，同比下降28.3%（前值：-21.1%）。总偿还量为87.6亿元，环比下降33.9%，同比下降28.9%（前值：-34.4%）；净融资额为53.1亿元。

　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为3.4%，较上周上升4.9pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为2.8%，较上周上升1.4pct。房地产板块PE为21.90X，较上周上升0.38X。

　　本周统计局公布地产销售、投资与房价数据，单月销售降幅收窄，投资降幅扩大，70城二手房房价环比降幅收窄。3月销售面积同比下降0.9%，降幅较2月收窄了4.2个百分点，主要是得益于房企推盘积极性提升，供应增加。3月70城新房房价环比下降0.1%，环比降幅与2月持平，二手房房价环比下跌0.2%，环比降幅较2月收窄了0.1个百分点，近期部分核心城市土地市场升温有助于提振居民置业信心，也对房价形成了一定支撑。3月开发投资金额同比下降10.0%，降幅较2月扩大了0.2个百分点，土地投资有所修复，施工建安投资仍然承压。

　　政策

　　本周，国常会提出“要持续稳定股市，持续推动房地产市场平稳健康发展”，总理李强在北京调研时也强调当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。在当前中美关税摩擦带来的稳住内需的大前提，稳地产的重要程度显著提升。

　　地方层面，合肥优化公积金政策，取消普通住宅与非普通住宅贷款区分，支持购买保障性住房使用公积金，并提高贷款额度等。苏州调整公积金贷款政策，对多子女家庭及购买改善型住宅的缴存人上浮贷款额度。成都保障性住房政策的落地，明确保障对象、配售价格及封闭管理等规定，部分区域已开启申请通道。青岛推出12项新政策刺激楼市，包括购房补贴、低月供贷款产品等，还发布住房“以旧换新”方案，支持旧房售放款可用于抵扣新房购房款。杭州调整个人购买家庭住房享受契税优惠住房套数查询规则，本次契税优惠范围调整的核心内容为，杭州主城四区按行政区独立认定：购买主城四区（上城、拱墅、西湖、滨江）的住房时，契税优惠的住房套数查询范围从原先的“主城四区互认”，调整为“仅限购房所在区”。

　　投资建议：

　　我们建议从4月中旬开始重点关注地产板块行情。在中美关税摩擦导致出口承压的背景下，扩内需成为提振经济的关键，二季度货币政策有望进一步宽松，以应对外部的不确定性，而房地产作为内需的重要一环，“止跌回稳”的相关措施将进一步加速推进。若二季度相关政策落地，我们预计核心城市市场将继续修复。此外，近期部分城市土地市场回暖也将对投资开工修复形成一定支撑。在出口受影响的情况，稳住国内消费和投资，而房地产投资在连续几年对经济形成拖累后亟需真正维稳。另外，本月底将召开政治局会议，前期也会有政策博弈带来的板块行情。我们认为，地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

点击复制链接查看完整PDF研报

中银证券 夏亦丰,许佳璐