2025年一季度土地出让专题报告：头部开发商拓展力度加大，重点城市溢价率提升

　　土地出让政策逐渐宽松，因城施策力度显现。我国土地出让政策渐趋宽松，中央与地方协同发力，通过“因城施策”优化土地资源配置，推动房地产市场平稳健康发展。中央政策层面，2023年11月发布的《支持城市更新的规划与土地政策指引》明确提出优化容积率核定、鼓励土地复合利用、细化税费规则等举措，尤其支持超大特大城市城中村改造项目合法化用地手续。2024年11月，《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》则强调以专项债资金盘活存量土地，旨在缓解市场供需矛盾，增强地方与企业资金流动性，为市场注入信心。地方政策进一步细化中央方针，结合区域特点推出差异化措施。一线城市中，北京允许国有建设用地作价出资，降低企业参与城市更新的门槛；上海取消商品住房用地溢价率10%的上限，全面推行市场化竞价，提升资源配置效率。新一线及二线城市政策更注重灵活性与企业纾困，例如天津支持具备分期独立开发建设条件的土地出让价款分期缴纳，成都、武汉分别通过容积率转移平衡和“商改住”政策盘活低效用地。杭州、东莞等地则直接取消限价或减少配建要求，进一步释放市场活力。三四线城市侧重供需适配与品质提升。温州放宽容积率限制并引入银行保函替代保证金，厦门、南昌等城市创新出让模式，通过“预公告”机制吸收市场主体建议，推动土地规划与市场需求精准对接。

　　住宅用地成交逐渐修复，2025有望同比归正。从土地供应端看，2021年至2024年，住宅用地推出建筑面积呈现波动下行趋势，2024年末至2025年初，随着政策优化与房企资金压力缓解，土地推出面积边际改善，为市场修复奠定基础；从成交端看，自2024年5月以来，住宅土地成交建筑面积已从54.10%的同比降幅，波动恢复至9.49%的同比正增长，土地出让修复显著；2025年来300城住宅用地成交均价抬升，或系核心地块出让所致，未来若政策端保持精准支持，供需两端协同发力，土地市场或进入温和复苏周期，为房地产行业长期稳定发展提供支撑。2025年1-3月，TOP20开发商合计权益拿地金额为1971亿元，比2024年1-3月TOP20开发商的1292亿元提升52%。中海地产、华润置地和绿城中国分别以273亿元、244亿元和241亿元分列权益拿地金额前三，同比增幅分别为1608.89%、79.27%和99.17%，此外招商蛇口、保利发展和象屿地产等国央企也集中发力，权益拿地金额同比增幅均超过100%。北京、上海、杭州等核心城市住宅用地市场延续修复势头，房企拿地积极性分化显着。北京多宗优质地块竞拍活跃，如海淀区朱房四街棚改地块溢价率超25%，中海、华润等头部房企持续加仓；上海虽成交地块数量不多，但虹口区瑞虹地块溢价率达38.2%，引发业内广泛关注。

　　收储规模扩大，2025年各城市陆续落地。国家自2024年起推出“收储”政策，通过专项债资金或地方国企收购开发商存量商品房及闲置土地，转化为保障性住房或重新规划用途，旨在“缓解开发商资金压力、降低库存周期、增加保障房供给”。截至2025年3月，广东、湖南、河南、浙江等十余省份启动收储计划，累计收储地块超300宗，总金额超500亿元。

　　风险提示：土地拍卖热度降低，新房销售不及预期，折价收储开发商项目致其亏损，民营开发商地块无法解押，地方债务压力加剧。

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民生证券 周泰,陈立