保利发展(600048)公司信息更新报告：业绩压力逐步释放，融资和销售保持优势

　　保利发展(600048)

　　经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级

　　保利发展发布2024年报。公司收入利润均下滑，但销售排名稳居首位，土储结构不断优化，负债结构优化，资金成本优势明显。受地产销售下行影响，我们下调2025-2026并新增2027年盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为56.8、65.6、75.1亿元（2025-2026年原值为141.9、151.0亿元），EPS分别为0.47、0.55、0.63元，当前股价对应PE估值分别为17.6、15.3、13.3倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。

　　营收下降利润承压，计提减值规模仍较大

　　公司2024年实现营收3116.7亿元，同比-10.1%；实现归母净利润50.0亿元，同比-58.6%；经营性净现金流62.6亿元，同比-55.1%；毛利率和净利率分别为13.9%和3.1%，分别同比-2.1pct、-2.0pct。2025Q1公司实现营收542.7亿元，同比+9.1%；实现归母净利润19.5亿元，同比-12.3%；经营性净现金流16.6亿元，同比实现转正。公司2024年归母净利润下降主要由于（1）结转毛利率同比-2pct至14%；（2）计提减值准备合计约55.3亿元，影响归母净利润33.4亿元；（3）投资净收益同比-19%。为确保可转债工作顺利推进，2024年分红方案延迟审议。

　　销售稳居第一，拿地强度有所下降

　　2024年公司实现签约金额3230.3亿元，同比-23.5%；实现签约面积1796.6万方，同比-24.7%；公司销售排名稳居第一，38城销售占比同比+2pct至90%，市占率同比+0.3pct至7.1%。公司2024年优化土储结构，拿地总土地款683亿元，同比-58%，其中一线城市占比74%；拿地金额权益比88%，同比+5pct，拿地强度降至21%；当年开盘销售金额172亿元，动态销净率超过9%。截至2024年末公司土储建面6258万方，其中存量项目占比较年初下降20%。

　　融资成本继续压降，直接融资占比提升

　　公司2024年新增有息负债1664亿元，新增负债综合成本同比-22BP至2.92%。截至2024年末，公司有息负债3488亿元，同比下降54亿元，综合成本降至3.1%，较年初下降46BP，资产负债率同比-2.2pct至74.3%，连续四年下降；年内直接融资余额699亿元，占有息负债比重20%，同比+3.7pct。

　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

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