地产2024年业绩总结：砥砺奋进，向新笃行
基本结论
资产负债表：基本满足三道红线要求，资产减值损失有所提升。2024年多数重点房企中现金短债比、剔预资产负债率、净负债率出现下滑，反映整体地产行业处于缩表的阶段，公司主动调整负债规模。部分重点房企2024年短期有息负债占比提升，利用自身优质调整融资结构。存货结构方面，2024年整体销售市场仍处于下行趋势，各房企竣工存货的占比普遍有所上升。合同负债方面，2024年除中国海外发展以外，其他房企的合同负债均出现回落，反映2024年各家房企销售依旧承压。资产减值损失方面，2024年除绿地控股、中国金茂、滨江集团以外，其他重点房企的资产减值损失相比2023年进一步扩大。
利润表：业绩承压仍未缓解，归母净利润跌幅大于营收。2024年多数重点房企营收面临下滑压力，14家重点房企中有9家出现营收同比下滑。从绝对规模来看央国企仍然是营收规模中占比较高的房企类型。利润方面，2024年除滨江集团以外，其他重点房企归母净利润均出现下滑。毛利率与净利率方面，由于整体销售情况并未明显好转，相关指标依旧延续下行态势。销管费率方面，2024年14家重点房企中，有8家销管费率出现下滑。滨江作为改善型房企的优秀代表，整体销管费率近年来不断保持下行。少数股东损益方面，由于行业下行期整体表现偏弱，但由于前期低权益占比项目较多，因此多数房企2024年少数股东损益占净利润比例提升。
现金流量表：经营性现金流分化，融资性现金流出对应缩表趋势。2024年多数重点房企维持经营性现金流的正向流入，持续强化运营的安全边际，华润、招商、龙湖等具备一定体量经营性业务的房企现金流表现相对稳健及强势。从同比变动来看，在24年开发销售及资产运营承压的背景下，部分房企的经营性现金流净额同比明显下滑。从回款的角度看，面对销售下行压力，各房企普遍紧抓回款，以保障自身现金流安全。2024年在房地产金融政策的持续加码下，央国企开发商的融资渠道持续畅通，部分其他房企的融资困境有所改善，融资性现金流大幅流出的现象有所缓解。
经营端：销售承压，投资收缩，土储下降，融资成本下行。从全口径销售金额来看，2024年仅剩保利、中海两家开发商的销售额在3000亿以上，2000-3000亿仅华润、万科、招商三家。从销售金额同比来看，24年仅中海的销售额录得同比+0.3%的增幅。从投资金额同比来看，由于供给端各地方政府普遍缩减了推地规模，需求端房企投资意愿下降（销售下降，后市面临不确定性）或受制于拿地竞争激烈（部分热门地块溢价率较高），因此24年多数房企的投资额同比为负。土储方面，2024年房企的土储建面均进一步下降，其中降幅较大的是金地、龙湖、万科、绿城等。融资成本方面，随着利率中枢的下行以及金融支持地产的加码，24年开发商融资成本继续下降。
投资建议
今年一季度商品房成交在2024年低基数的情况下跌幅明显收窄，考虑到政策仍有发力空间，预计未来地产行业有望实现止跌回稳。从当前行业趋势来看，不同城市之间的分化较为明显，其中一线城市以及部分二线城市修复趋势明显好于其他城市，因此我们首推重点布局深耕杭州，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、建发国际集团、绿城中国；稳健选择头部央国企招商蛇口、中国海外发展等。建议关注地方政府化债，并购重组弹性标的。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
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