房地产行业2025年国新办一揽子金融政策点评：下调公积金贷款利率，拟推融资政策

　　事件：2025年5月7日，国新办举行新闻发布会，央行、金管局、证监会等部门负责人介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，其中提到“降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点”、并介绍将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场的稳定态势。

　　下调贷款利率：本次国新办发布会上，央行推出3类政策进一步实施好适度宽松的货币政策，推动经济高质量发展，其中在价格型政策中提到“降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点”。调整后，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.1%、2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.525%、3.075%。以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式的首套房贷款为例，此次下调后，每月月供减少约132元，累计30年月供减少4.76万元。在商贷利率方面，央行公开7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动LPR同步下行约10bp，若照此推演，LPR对应的商贷利率有望同步下行10bp。此次下调贷款利率，有利于进一步降低居民的购房门槛。

　　新模式配套的融资支持：本次国新办发布会提到“金融监管总局近期将推出8项增量政策”，其中包括“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”。房地产开发方面，城市房地产融资协调机制扩围增效，目前审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元，有望支持保交楼。个人住房方面，2025年一季度，新增个人住房贷款创2022年以来单季度最大增幅，有望进一步支持居民购房。考虑到房地产发展新模式或主要在商品房和保障房并行等方面体现，我们认为4月政治局会议提到的“加力实施城市更新行动”、“有力有序推进城中村和危旧房改造”、“优化商品房收购政策”等方面或得到支持，满足居民的刚性和改善性住房需求，助力持续巩固房地产市场的稳定态势。

　　投资建议：此次国下调购房相关的贷款利率，并提到将推出增量的融资支持政策，包括房地产开发、个人住房、城市更新等层面。我们认为在政策持续推动下，居民的购房门槛有望降低，居民刚性和改善性住房需求有望进一步得到支持。在政策的加持下，地产板块的配置价值凸显。我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：保利发展、招商蛇口、华润万象生活、龙湖集团、滨江集团、万科A、新城控股、招商积余；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：张江高科、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险

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中国银河 胡孝宇