房地产及建材行业双周报：“五一”热点城市楼市销售回暖明显，政策加码及基本面修复持续进行

　　投资要点：

　　房地产周观点：根据央广网消息，五一假期，各地楼市延续分化态势，部分城市购房需求释放较好。机构监测数据显示，北京、上海、广州、杭州、武汉等新房网签成交量大幅增长，与此同时，热点城市的二手房看房量及签约量也明显增长。但整体仍以分化为主。

　　与此同时，央行宣布降准0.5个百分点、降息0.1个百分点等一系列政策。政策利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动LPR下行约0.1个百分点。降低个人住房公积金0.25百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。监管当局在国新办新闻发布会表示，在稳楼市方面，下一步，金融监管总局将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给，助力持续巩固房地产市场稳定态势。

　　我们认为，今年以来高线城市楼市整体延续回暖态势，成交活跃度提高，核心城市土拍市场热度也回升。但低能级城市楼市回暖进程相对缓慢。后续楼市优化政策将会持续加码落地，同时地方政府持续落实收储，库存压力逐步化解，均对市场信心带来提振。楼市回暖将从点到面逐步扩大范围。与此同时，适度宽松的货币政策也将支持房企融资的改善，将进一步加速行业基本面的修复。楼市将从止跌回稳向回暖回升过渡。2024年上市房企整体业绩继续探底承压，预计2025年房企业绩将逐步走出低谷环比回升，将可能推动板块估值的再度向上修复。建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等。

　　建材周观点：水泥方面：水泥大数据研究院预计，2024年水泥行业整体利润总额或在160亿元上下，同比降幅超40%。从上市水泥企业2024年整体业绩情况来看，全年归属净利润仍同比大幅下降，但降幅较2023年有所收窄，并且2024Q3及Q4业绩环比改善明显。2025Q1水泥企业业绩实现同比增长，拐点出现。另一方面，九大建筑央企2024年度业绩报告显示，这9家企业2024年合计完成新签合同额16.59万亿元，2025年计划实现新签合同额17.06万亿元。在财政支出强度加大，专项债发行落地执行之下，工地资金面将持续改善，基建需求将加速提升。叠加房地产市场回暖回升及施工旺季来临，未来几个月水泥需求将得到支撑。2025年水泥企业错峰生产力度不减，行业强化自律，防止“内卷式”恶性竞争将延续，供需关系也将进一步改善，水泥价格也将可能持续修复带动毛利率进一步上行。

　　中长期来看，头部水泥企业通过技术创新，从单纯价格比拼转向价值创造，提升整体竞争力；通过收并购延伸产业链，进一步发展壮大。行业供需格局将持续优化，利好龙头水泥企业的发展。建议关注海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）。

　　消费建材方面：2024年上市建筑材料企业整体业绩仍承压，主要由于需求不振带来销售量价下行，整体毛利率进一步下降；同时费用率有所上升，并且仍有较高的计提减值等。预计在楼市优化政策持续加码落地之下，2025年房地产市场将延续止跌回稳回升，同时二手房成交同比上升，叠加老旧小区改造等，消费建材需求将有支撑。与此同时，建材行业强化自律，防止“内卷式”恶性竞争将持续；近几个月部分企业部分品类产品小幅提价，也提振市场信心。预计2025年消费建材企业在市场边际修复、自身渠道优化及降本增效等带动下，销售及利润率将得到改善，叠加前期较充分的计提减值基本完成，未来计提将减少，行业业绩有望实现环比回升。

　　当前消费建材中头部企业竞争优势仍突出；不少企业现金分红比例较高，在低利息环境下股息率具备一定吸引力。建材板块当前整体估值偏低，具备一定配置价值。中长期来看，“双碳”背景下，行业政策将持续引领企业绿色发展转型，将加速小企业的淘汰退出，行业竞争格局将持续优化。龙头企业则通过产品品类拓展、品牌知名度提升、服务优化、渠道升级以及降本增效等策略，实现更持续的营收增长和利润水平的提升。建议可关注本身具备竞争护城河，基本面稳健的企业。建议关注：北新建材（002791）、兔宝宝（002043）等。

　　风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较为悲观，开发投资持续走低；利率下调不及预期，房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足；行业新投产能超预期，“内卷式”恶性竞争持续；原材料成本上涨过快，而建材产品价格承压。

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东莞证券 何敏仪