房地产：年末销售环比高增，新开工降幅磨底

　　投资要点：

　　事件：1月17日，国家统计局公布2024年1-12月行业数据，全年房地产开发投资同比下降10.6%；商品房销售面积和销售额分别同比下降12.9%和17.1%，到位资金同比下降17.0%。

　　开发投资降幅扩大，单月同比降幅扩大

　　1-12月全国房地产累计开发投资10.03万亿，同比下降10.6%，同比降幅较1-11月扩大0.2pct。12月房地产开发投资6646亿，环比降低9.3%，同比降低13.3%，同比降幅较前值扩大1.8pct。

　　我们认为，随着“白名单”项目贷款、城中村与危旧房改造持续推进，开发投资将持续修复。

　　销售面积/金额降幅缩窄，单月销售额同比正增

　　1-12月全国新建商品房销售面积97385万㎡，销售额96750亿元，分别同比下降12.9%和17.1%，降幅分别缩窄1.4pct和2.1pct。12月单月商品房销售面积11267万㎡，环比增长37.6%，同比下降0.5%，同比增速较前值减少3.7pct；12月单月销售额11625亿元，环比增长40.6%，同比增长2.4%，同比增幅较前值扩大1.4pct。

　　我们认为，9月末以来一揽子政策刺激需求回暖，提振止跌回稳预期，叠加年末房企冲量，12月商品房销售形成翘尾行情。1-2月春节假期或带来新房成交环比回落，考虑到24年下半年强政策带来弱复苏成交惯性，3月有望再度出现小阳春行情。

　　新开工、施工降幅磨底，竣工降幅扩大

　　1-12月房屋施工面积73.32亿㎡，同比下降12.7%，降幅较前值持平。1-12月累计新开工7.39亿㎡，同比下降23.0%，降幅较前值持平；竣工面积7.37亿㎡，同比下降27.7%，降幅较前值扩大1.5pct。

　　我们认为，在拿地和新开工未出现明显改善背景下，施工与竣工短期仍处于磨底阶段。随着销售指标企稳回升，将有利于房企流动性风险出清，提振拿地意愿，推动投资指标逐步改善。

　　到位资金降幅缩窄，个人按揭单月同比转正

　　1-12月全国房地产到位资金总量为10.77万亿，同比下降17.0%，较前值缩窄1.0pct。12月当月房地产开发到位资金11086亿，环比增长18.7%，同比下降7.1%，同比降幅较前值扩大2.3pct。到位资金结构中，12月单月国内贷款1741亿，同比下降5.3%，环比增长61.8%；12月自筹资金3070亿，同比下降17.9%，环比下降3.9%；12月其他资金6273亿，同比增长12.9%，环比增长23.7%。

　　我们认为，伴随“白名单”项目贷款持续投放与商品房销售回暖，房企流动性风险缓释，到位资金降幅持续缩窄。

　　投资建议

　　我们认为，行业复苏将经历流动性压力缓解、供给持续收缩、房价止跌回稳、销售开工复苏的阶段。建议关注以下三条主线：困境反转类房企金地集团、新城控股；关注保持拿地强度的龙头房企招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团；经营多元经营稳健发展的地方国企浦东金桥、外高桥。

　　风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧

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华福证券 陈立,于怡然