房地产行业2024年年报及2025年一季报综述：业绩亏损进一步扩大，毛利率继续下行
投资要点：
2024年上市房企业绩亏损进一步扩大。行业整体营收在2021年达到峰值后，近三年持续同比下降，并且2024年降幅较2023年大幅扩大。2024年上市房企整体净利润、归属净利润继续录得亏损，已经连续3年进入亏损状态，并且2024年亏损绝对值大幅扩大。上市房企整体业绩继续承压，为有统计以来最差情况。亏损主要仍由于结算量以及结算毛利率下降、计提减值准备等带来。行业2025年Q1业绩继续承压，整体录得亏损。
毛利率净利润率持续下降。2024年行业整体销售毛利率及销售净利率分别为14.6%和-8.31%，毛利率较2023年全年下降2.38个百分点，净利率降幅则扩大7.69个百分点。2025年Q1销售毛利率为14.43%，销售净利率为-2.48%，跌至历史底部。
销售下降导致费用率上升。管理费用延续近年持续下降趋势，主要由于房企降本增效，加强费用管控，2024年上市房企整体管理费用绝对值跌至接近2016年的水平。而财务费用在2023年首次出现同比下降后，2024年同比再度回升，但仅小幅上升2.5%，显示行业当前融资渠道有所改善，资金流动性出现边际好转。
总结与投资建议：上市房企2024年全年业绩整体表现不佳，全年营收同比继续负增长，并且跌幅扩大，绝对值跌至近2018年的水平。净利润、归属净利润连续三年录得亏损，2024年亏损大幅扩大，行业仍处于调整之中。行业业绩承压，主要由于结算量下降、毛利率下滑以及计提减值准备等带来。而2025年Q1行业营收同比降幅收窄，但净利润、归属净利润首次在一季度录得亏损，行业业绩仍处于探底过程中。
从盈利情况看，截至2025Q1行业整体毛利率持续下滑，净利润率与去年同期相比也继续向下。2024年及2025Q1行业整体结算仍多为2020/2021年高溢价拿地项目，叠加后续行业景气度回落销售价格承压，导致利润率下降。而随着高溢价率项目逐步消化完毕，同时房地产市场逐步探底回稳回升，未来几个季度行业利润率或将有所修复。另一方面，行业销售低迷，开发商普遍降低销售费用及人力成本支出，在融资层面在经历去杠杆及收缩投资带来财务费用下降后，2024年融资改善等财务费用同比小幅回升。而整体由于销售规模下降导致费用率水平上升。
整体来看，在房地产优化政策持续加码落地之下，当前行业销售及基本面逐步修复。但业绩层面仍在消化过去高溢价项目带来的亏损。另一方面，房地产在申万各一级行业板块中盈利排名倒数；这也预示着行业正处于周期底部，未来走出周期底实现盈利回升可期。在近期热点城市销售及土拍热度明显提升下，预计基本面修复将从点到面逐步扩大范围；叠加适度宽松的货币政策也将支持房企融资的改善，将加速行业业绩的修复。随着业绩修复，将可能带动板块个股估值向上。建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等。
风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及。地方政府救市政策落实及成效不足。楼市销售持续低迷，销售数据不理想。开发商对后市较为悲观，土地市场低迷，开发投资持续走低。利率下调不及预期，房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，资金面改善不足。失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足。
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