中国房地产研报：京沪杭二手挂牌量增速放缓，千万豪宅挂牌占比上升

　　2025年以来，二手房成交热情不减，据CRIC监测数据，2025年一季度30个重点城市二手房成交同比上涨2成以上，增幅显著好于新房。而当前火热的成交行情能否重燃二手房业主挂牌积极性，热点城市中新增挂牌房源有存在哪些结构性分化特征呢？

　　一、4月京沪深杭二手挂牌量增速放缓，深杭同环比跌幅1-2成

　　为了更好的分析3月以来二手房业主心态变化，我们主力聚焦了二手成交热度较高的北京、上海、深圳、杭州等核心一二线城市，从CRIC监测的四城新增挂牌套数来看，2025年一季度基本都呈现出逐月递增态势，4月前13日业主挂牌积极性显著下降，环比2025年3月日均都出现了回落，同比来看，北京、上海分别增长20%和51%，而深圳、杭州下降11%和8%

　　二、京沪杭千万豪宅业主挂牌积极性稳中有增，深圳不升反降

　　从新增挂牌套数总价段来看，2025年以来京沪杭高改和豪宅业主挂牌积极性稳中有增：北京呈现稳态特征，总价800-3000万和3000万以上占比持稳14%和0.5%左右；上海、杭州则呈现出明显上扬态势，尤其是2025年4月以来总价800万以上新增挂牌量占比达到了2025年以来高点。而深圳则呈现出明显差异化特征，仅总价800万以上各面积段占比均出现了不同程度的回落，高端业主挂牌积极性不升反降。

　　从面积段来看，与以上结论基本类似，北京、上海、杭州虽然160平以上面积段新增挂牌量占比均不足10%，但是从月度变化趋势来看，基本呈现出持稳或稳中有增态势，仅深圳一城显著回落。

　　目前来看，豪宅出现短期挂牌量上升，我们认为业主心态可能存在以下变化：一是高位套现的避险心态：一方面一线城市核心地段豪宅长期被视为抗跌资产，但当前宏观经济增速放缓、房地产行业整体调整，部分房东认为豪宅价格可能已触及阶段性高点，选择在高位套现以锁定收益。另一方面房地产税试点预期、遗产税传闻等政策不确定性增加持有成本，尤其是多套房持有者倾向于提前减持高总价资产，避免未来政策冲击。二是流动性需求驱动下的优化资产配置，全球加息周期下，海外资产（如美元资产、海外房产）收益率吸引力上升，房东可能抛售国内不动产以置换更高收益或更安全的境外资产。三是“卖旧买新”的置换需求，近两年来以上海为代表的核心一二线城市新房豪宅供应大爆发，产品力持续升级，随着四代宅、高得房率、高装配标准的优质豪宅入市，也客观上使得部分豪宅客户将置换需求前置。

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立鼎证券 俞倩倩