中国房地产专题：2025年地方供地计划探析：规模压降、结构优化与市场效应

　　2025年初，中国房地产市场延续上年四季度企稳态势，一二手房成交规模与房价指数持续修复，土地市场率先显现积极信号——月度溢价率时隔三年再度突破10%关口，京沪杭蓉等城市频现高总价、高溢价宅地成交，超50%溢价率已成常态。在行业潜在库存高位运行、新房成交量较峰值下降逾四成的背景下，土地市场复苏动能主要源自主管部门在供给侧的主动调整。结合中央与地方在财政支持、供地计划调整、供地节奏优化等维度的最新施策成效，可以预见土地市场将持续呈现企稳向好态势，并加速推动行业供求关系修复与行业发展新模式的构建。本文核心研究结论如下：

　　1，中央继续降低土地财政依赖度，助力压缩商品房供应规模。2025年地方基金性预算收入更趋多元，中央转移支付与专项债占比提升至50%，保障安居工程补助提前下达量达556亿元，同比上升30%。随着保障性安居资金补助力度的加强，以及中央转移支付和专项债规模的扩大，2025年地方政府对于土地出让收入的依赖度进一步下降，使得地方主管部门有能力继续调降商品房供应规模。

　　2宅地供应计划连续两年同比下降二成，二线平均降幅31%居首。该现象源于双重动因：其一，武汉、南京等二线城市在上一扩张周期过量供地，当前库存去化压力显著高于其他能级城市；其二，二线城市通过城市更新释放存量土地资源的效能远超三四线城市。值得关注的是，一线城市商品宅地供应仅调降9%，展现核心城市供需调控的精准性。

　　3.保障房用地占比理性下调，盘活存量替代增量供应。就披露供地计划的351个城市的宅地细分数据来看，2025年保障房用地占比18%，较2024年全年下降了2个百分点。2025年地方专项债和中央转移支付规模进一步增加，显著提升地方政府通过收储闲置用地满足保障房需求的能力。2025年仅保留了保租房和配售型保障房用地的供给额度，而暂停了其他保障类（城更、旧改等）住宅用地的供应计划，反映土地资源配置效率的实质性提升。

　　4.预供地总体规模缩减47%，控量提质稳信心。2025年一季度，全国预供地总建筑面积同比下降47%，用地面积减少38%，延续了2023年以来的收缩趋势。大部分核心城市通过压缩供地规模、降低容积率、聚焦优质地块等举措，推动土地资源集约化利用。譬如上海2025年初预供地平均容积率从1.87下降至1.78，合肥、长春增量地块集中于新兴发展区；三四线推进"主动出清"，半数城市跌幅超50%，桂林永福等县域暂停供地。

　　5.核心城市引领2025年地市回暖，加快构建行业发展新模式。得益于中央和地方主管部门的持续积极调整，一季度土地市场迎来了理想的积极信号：全国月度土地溢价率时隔44个月重回10%以上，核心城市热度领跑，二线城市溢价率同比提升14个百分点至21%，京沪杭蓉等地频现总价超50亿元、溢价率超100%的地王现象。土拍热度指标的率先反弹，反映了房企对确定性投资机会的青睐，也是稳市场政策迎来积极成效、加快构建行业发展新模式的体现。

　　得益于当前土地市场的积极变化，2025年一季度推动行业去库存规模已达1亿平方米，2025年初土地市场的结构性回暖正在为行业复苏带来更多信心。随着核心城市地价升温效应向销售端传导，以及城中村改造工作的继续推进，房地产行业有望在2025年下半年迎来更广泛的企稳信号。当土地市场的量质双优转型、开发库存的土地收储、新房市场的企稳回升形成共振合力，与企业和购房者的预期改善同步，房地产市场也将迎来进入理想中的发展新模式。

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