中国房地产研报：半月追踪|深蓉杭开盘质优热度延续，津汉郑宁回暖动力不足

　　2025年前2月市场止跌企稳，3月传统营销旺季来临，新房成交再度来到年度高点，京沪深杭蓉等部分核心一二线局部“小阳春”，目前4月已度过半月有余，究竟小阳春持续性几何？各城市复苏有何差异化特征，基于当前市场逻辑，二季度楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存在结构性机会呢？

　　一、4月半月30城项目平均去化率34%，环降同增、仍处高位震荡

　　据CRIC监测数据，重点26城4月上半月成交面积达317.17万平方米，环比下降14%，与去年同期基本持平。各能级环比降幅都在14%-15%之间，同比来看，一线率先回稳，4月上半月成交量较去年同期增长32%，主要源于去年三季度末新政刺激，存量客户潜在需求被激发，加之去年同期基数不高，也使得成交规模有了显著增长。而二线和三四线城市小阳春成色相对一般，同比分别下降10%和8%，更多是局部复苏，主要源于购买力疲软，市场热度仍有待一线传导。从短期市场热度来看，仍处于高位波动区间：据CRIC监测数据，4月上半月重点30城项目开盘去化率为34%，与2025年2月全月持平，较2025年3月全月下降10pcts,与2024年4月全月相比增长10pcts。

　　我们选择了部分典型城市，大体分为以下三类：

　　第一类为短期内热度较高的核心一二线城市，以北京、上海、深圳、成都、杭州为典型代表，各城市项目去化率受新盘供给质量影响较大，4月以来城市间分化持续加剧；

　　第二类天津、武汉等弱复苏类城市，2025年3月以来，项目来访、认购稳步回升，不过步入4月增长动能显著放缓，各项指标有小幅回落迹象；

　　第三类为南京、郑州等小阳春成色一般类城市，4月项目来访、认购同步转跌，客户转化率延续低位持稳。

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立鼎证券 俞倩倩