中国房地产研报：稳市场重大进展：一二手总成交量实现同比回正——据自然资源部披露不动产登记数据测算
近日，自然资源部举办了4月份例行新闻发布会，公布了不动产登记相关数据，包括新建商品房转移登记、存量商品房登记等房地产关键数据。其中存量商品房登记件数更是尤为关键，为当下鲜见官方公开披露的全国二手房交易规模数据。
2025年1季度，全国办理不动产登记业务2014.1万件，颁发不动产权证书1177.5万本、证明574.7万本。办理新建商品房转移登记238.7万件，同比减少12.1%；办理存量商品房转移登记164.6万件，同比增长34.7%。全国8500多个新建项目实施“交地、交房即交证”改革，惠及170多万企业群众。各地积极推进不动产“带押过户”改革，新办理带押过户业务7.1万件，涉及带押金额716.9亿元。
自然资源部例行新闻发布会自2023年开始举办，至今一共举办了9次。2023年举办了4次，2024年举办了3次，2025年至今举办了2次。其中共有3次发布了不动产登记相关数据，分别是2023年3月、2023年5月，以及最近一次的2025年4月。公布时间间隔并不固定，2025年的最新公布内容也有变化。不再公布“交地、交房即交证”改革项目数量和带押过户的累计统计数据，而是公布当期值。
结合统计局房地产市场数据，以及往期公布数据内容来看，本次自然资源公布数据主要有以下3点值得关注：
一、2025年一季度二手房交易大幅增长，拉动一二手成交总量增长10%
2025年一季度，存量商品房（二手房）转移登记同比大幅增长34.7%，达到164.6万件。而据统计局数据，同期商品房成交同比小幅回落3%，2.2亿平方米，大约219万套。相比一季度一手房的持续筑底而言，二手房市场率先发出了回稳信号。
与研究中心之前的判断一致，得益于限售、限购的解绑，以及以旧换新、带押过户等政策的推动，作为大部分改善性需求的“发起点”以及更加适合刚需的“所见即所得+低总价门槛”。在交易规模指标上，继2024年率先企稳之后，2025年二手房市场先一步迎来了大幅上涨，并拉动2025年一季度一二手房成交总量达到383万套，同比增长10%。2025年初房地产市场也正式迎来了交易规模的企稳信号。
二、“交地、交房即交证”快速推进，惠及面扩大至2024年5倍
2025年一季度，全国新增8500多个“交地、交房即交证”改革项目，惠及170万企业及群众，月均惠及56.7万企业及群众。2024年同期数据虽未披露，不过对比2024年3-4月数据来看，共惠及群众22万1，月均惠及11万企业及群众，2025年惠及面扩大到2024年的5倍。
“交地、交房即交证”的快速推进，通过简化流程、缩短办证周期，显著提升了市场效率，在企业端减少资金占压周期，加快项目开发进度，减轻企业资金成本压力；在居民端，规避因产权证书延迟导致的教育、落户等民生问题，有益于改善市场预期，使房产交易链条更加通畅。
三、“带押过户”金额激增68%，普惠性亦同步提升
2025年一季度，全国新办理不动产“带押过户”7.1万件，涉及金额717亿元，月均办理2.4万件，涉及金额239亿元。2024年同期数据虽未披露，不过对比2024年3-4月数据来看2，月均办理0.9万件，涉及金额142亿元。2025年初“带押过户”月均办理量增长163%，办理金额增长68%。据我们估算，2025年初有4.3%的二手交易使用了“带押过户”，较2024年3-4月（1.6%）显著增长。
“带押过户”允许未结清贷款的房产直接过户，降低交易门槛和资金成本。可有效激活置换需求，促进二手房流通，并结合以旧换新等税费减免、购房补助等政策优惠，进一步释放改善型需求。
“带押过户”的普惠度也在同步提升，2025年一季度户均为101万元，而2024年3-4月为158万元，2025年一季度较上年下降了36%。更多中低档房源在“带押过户”中受益，意味着更多首改群体在2025年一季度进行房屋置换，市场预期的转好正在向更多群体辐射。
综上：
相比统计局公布的2025年一季度房地产开发与销售（新房）数据，自然资源部公布的不动产登记数据释放出了更为明确的积极信号:
行业交易量同比回正：二手房成交同比增长35%，拉动一季度一二手房成交同比增长10%
“交地、交房即交证”惠及面扩大：惠及57万群众，达到2024年5倍
“带押过户”更为普遍：已有4.3%二手房房屋交易使用带押过户，涉及金额增长68%，户均使用金额由上年的158万降低至101万。
当前经济大环境面临挑战，房地产也处于稳市场的关键时期，行业需要更多权威、公开的相关数据，尤其是能够及时反馈政策成效的相关数据。一方面有益于中央部委和地方主管部门确认政策成效，及时调整政策力度和范围，另一方面也可合理引导市场预期，避免小样本误差，建立企业和舆论对市场现况的正确认知，提振购房者信心，从而推动新的供求平衡点加快到来，完成房地产发展新模式的构建目标。
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