房地产行业：深圳甲级办公市场报告
2025年第一季度，深圳甲级写字楼市场仍处于深度调整阶段，平均净有效租金连续第11个季度下降，环比（环比跌幅较上季度扩大0.3个百分点）下跌1.7%，至每月每平方米156.4元。在此背景下，供需失衡进一步加剧。例如，一家领先的TMT公司迁至其自建总部，引发高科园和后海等核心商业区出现一波大规模租约终止潮。加上宏观经济复苏乏力，需求持续疲软，导致三年以来首次出现季度净吸纳量负增长（-52,079平方米）。另一方面，包括万和控股总部大楼和前海凯悦中心三期（总计9.5万平方米）在内的新增供应，加上历史遗留库存超过260万平方米，将全市空置率推至25.7%。
租赁需求展现出显著的结构性差异，专业服务（36.3%）、TMT（24.7%）和金融服务（17.2%）是主要需求驱动因素。在TMT领域，租赁需求集中于互联网平台和软件开发，其中物联网解决方案和医疗软件公司表现尤为强劲。在金融领域，信托机构的空间整合和商业银行的搬迁是主导趋势，而证券和保险公司租赁需求稳定，显示出韧性。按交易类型划分，搬迁继续占据主导地位（占总租赁量的61.1%），超过70%的搬迁发生在同一子市场内部。
在一揽子投资市场中，一个亮点是兴业银行的66亿元人民币收购了南山区恒大深圳湾项目的混合用途资产，包括低楼层零售。
以及中高配比办公楼空间。该交易通过债务重组和资产证券化相结合的方式构建，作为风险缓解策略。
展望2025年第二季度，预计将有约10万平方米的新增供应进入市场，而需求基本面疲软的局面可能仍将持续。租金下降预计短期内不会触底，下行压力可能进一步加剧。从中期到长期来看，虽然科技媒体电信（TMT）租户撤出的直接冲击预计将逐渐减弱，净吸纳量或将趋于历史平均水平，但新增供应的持续涌入以及超过260万平方米的现有库存负担将延长当前的供需错配局面。因此，整体办公空置率预计将进一步上升，由于供需错配加剧，市场复苏时间表可能被显著推迟。
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