宏观研究：如何看待城市更新行动？

　　主要事件：2025年5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《关1于持续推进城市更新行动的意见》，明确了八项主要任务及资金配套来源。如我们前期报告所述，年初以来房地产政策是这一轮逆周期调控中落地较慢的一环。年初房地产开发投资增速仍在-10%左右水平，亟待政策支持。本次公布的城市更新行动方案是否会开启新一轮“棚改”房地产扩张？

    　　本次城市更新行动是新一轮“棚改”启动的信号？行动方案在总体要求中提出“坚持实事求是、因地制宜，尽力而为、量力而行”，行动方案的时间节点是到2030年，城市更新行动实施取得重要进展。从表述和时间要求来看，行动方案仍然延续对房地产高质量发展的总体要求，有利于持续维持房地产市场企稳态势，但从投资规模上强调高质量供给，而并非大水漫灌。

    　　主要涉及哪些投资方向和领域？行动方案列举了八项主要任务，其中主要包括以下方面和投向：1加强既有建筑改造利用（主要是危房改造）；2推进城1镇老旧小区整治改造（主要包括燃气等老化管线管道，整治楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道、加装电梯、停车场、充电桩等设施改善、建设）；3.开道展完整社区建设（主要使民商业和公共服务建设）；4.推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造；5.完善城市功能（提到了“平急两用”、医疗、养老、育儿设施建设）；6.加强城市基础设施建设改造（重点提到了地下管网改造，这块此前测算规模较大）；7.修复城市生态系统；8.保护传承城市历史文化。

    　　总体来看，以上八项任务基本涉及到了城市建设的方方面面，不仅仅是针对房地产建设，还包含了相关基础设施和功能服务建设。建设投资规模方面，主要还是城中村、老旧小区改造、地下管网改造三方面投资额较大。而年内具体能够带动多少投资规模，可以从资金端进行跟踪观测。此外，危房改造方面，划提及加快拆除改造D缓危险住房，虽然对此未有公开数据。但可从过往中央和地方预算中用于危房改造支出进行大致推算。过去支出规模较大时主要集中在2015-2019年棚改期间，最高合计支出536亿元/每年，此后开始逐步降低，截止2022年合计支出93亿元。。在上一轮棚改后实际待拆D级危房数量较少，我们认为目前每年投资规模或500亿元以下。

    　　首次明确城市更新建设资金来源，行动方案在支持保障章节提到健全多元化投融资方式。其中主要包括：预算内投资、超长期特别国债资金、地方专项债（明确在债务风险可控前提下，预计主要投向非重点化债省份）、各类金融机构的信贷支持（强调依法合规、风险可控、商业可持续前提下）、基础设施领域不动产投资信托基金、资产证券化和公司信用债。我们认为前期资金来源主体仍是各类政府债券，包括今年年初以来地方发行的专项债中已有部分资金投向城镇老旧小区改造和棚户区改造。

    　　下一步，可以期待的增量政策或是政策性金融工具，例如通过PSL向政策性银行提供资金用于扩围基础设施基金，用作项目资本金。从信用传导路径来看，往往是财政、政策性金融、商业金融逐步扩围。因此，在当前存量政策基础上，如后续看到新增政策性工具出台及商业银行大规模参与，则投资规模预期相应提升。而如我们前期报告所述，下一步触发政策进一步加码的或是外需冲击下对失业问题的扰动。