房地产行业点评报告：销售面积降幅持续收窄，国内贷款增速转正

　　前四月销售面积降幅持续收窄，高能级城市成交热度更高

　　国家统计局发布2025年1-4月商品房投资和销售数据。1-4月，全国商品房销售面积2.83亿平，同比-2.8%（1-3月-3.0%），其中商品住宅销售面积同比-2.1%；1-4月商品房销售额2.70万亿元，同比-3.2%（1-3月-2.1%），其中商品住宅销售额同比下降1.9%。2025年4月，全国商品房销售面积和金额分别同比-2.1%和-6.7%，单月销售均价同比-4.7%，环比+3.0%，市场成交呈现以价换量趋势。分区域看，1-4月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-4.4%、+0.2%、-2.8%、-2.6%，中部区域市场表现较好。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025年前20周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为+15.5%、+2.7%、-0.8%，高能级城市成交热度更高。

　　宅地成交面积拖累开工数据，竣工面积同比仍下降

　　2025年1-4月，全国房屋新开工面积1.78亿平，同比-23.8%（1-3月-24.4%），其中住宅新开工同比-22.3%。我们跟踪的Wind322城2024年宅地成交面积同比-13%，2025年1-4月同比-4%，新增项目减少或将持续影响上半年新开工数据。1-4月，房屋竣工面积1.56亿平，同比-16.9%（1-3月-14.3%），其中住宅竣工面积同比-16.8%，降幅有所扩大，参考2022-2023年新开工面积超20%的降幅，预计2025年竣工面积将依旧承压下降。

　　房企开发投资额降幅扩大，国内贷款增速转正

　　2025年1-4月，房地产开发投资额2.77万亿元，同比-10.3%（1-3月-9.9%），其中住宅开发投资额同比-9.6%，主要系新开工面积持续下降，同时房企销售回款不足影响开工意愿。2025年1-4月，房地产开发企业到位资金3.26万亿元，同比-4.1%（1-3月-3.7%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.8%、-6.8%、-3.0%、-8.5%（1-3月-2.3%、-5.8%、-1.1%、-7.0%），国内贷款增速自2021年5月以来首次转正，房企融资环境有所改善；定金及预收款和个人按揭贷款降幅扩大，房企销售回款压力仍较大。

　　投资建议

　　2025年3月以来伴随房企供应放量、营销力度加强，核心城市销售止跌回稳趋势明显。我们跟踪的重点城市5月前三周成交数据显示，一线城市成交数据保持增长，二三四线城市成交同比有所下降，销售市场区域分化现象仍在持续，预计二季度新房市场将延续弱复苏态势。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。

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开源证券 齐东,胡耀文,杜致远