中国房地产第二周综述：一手房销售继续呈走弱趋势，二手房销售改善

　　本周重点：

　　中央层面，财政部再次明确允许地方政府在2025年通过新增发行地方政府专项债来收回收购存量闲置土地和已建成库存，并预计政策效果将在2025年逐步释放（金华以及福州、三门峡、南阳等地辖区县市上周均发布了土地回购项目公开征集公告）；地方层面，继国务院鼓励进一步推进城市更新工作后，郑州市宣布计划投资人民币1.1万亿元用于约400个城市更新项目，其中2025年/2026年将分别投资人民币2,000亿元/1,500亿元。为满足2025年的资金需求，地方政府还表示计划从金融机构争取人民币200亿元新增贷款，并从中央政府预算中获得人民币100亿元资金。

　　我们优化后的放松措施影响追踪（参见更详细的计算方法和过去的放松措施影响）表明，在本轮放松周期的第15周，我们看到：1）一手房/二手房总销售面积环比-22%/+19%，较放松前水平高20%/42%（本轮放松周期以来前几周的平均改善幅度为81%/52%），令一手房/二手房销售面积较之前放松周期的峰值分别低49%/1%；2）中原经纪人指数/中原报价指数环比-1个百分点/持平，较放松前水平分别+4个/+7个百分点（前几周两个指数平均上升9个/9个百分点）；3）最新的新房找房热度指数环比-2%，较放松前水平低11%（前几周平均低1%）。

　　关键数据点：

　　一手房销售面积环比-20%，同比+8%，一线城市和长三角地区表现领先。

　　二手房成交环比+20%，同比+24%；房产中介和卖家对房价上涨的预期均走弱。

　　1月以来：一手房销售面积中值环比-21%，同比+22%，其中一/二/三线城市环比-22%/-28%/-17%，同比+65%/+37%/+18%。二手房销售面积中值环比-23%，同比+22%，其中一/二/三线城市环比-22%/-26%/-22%，同比+80%/+26%/+3%。

　　库存环比持平，与2024年底水平一致，库存月数为25.5个月（而2024年12月均值为25.4个月）。

　　意义：

　　近75个城市的房地产销售情况表明，1月份百强开发商的合同销售可能同比+74%（12月基本持平）。

　　竣工：GSPC追踪指标表明，12月竣工面积同比下降约30%（国家统计局数据/我们的预测为11月同比

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高盛 王逸,李薇,徐时,景恺彦