香港工业概览

　　2025年第一季度市场概述

　　关于工业物业的市场情绪在2024年延续了上一季度的趋势。通用工业物业的租金环比下降2.5%，至每平方英尺12.5港元，而现代物流租金也相似环比下降1.9%，至每平方英尺16.8港元。与此同时，通用工业物业录得积极吸纳量，整体空置率略有改善，较上一季度的6.7%上升至6.3%。然而，现代物流面临空置率显著增加，从9.2%上升至12.7%，主要原因是缺乏新的租赁需求。

　　重要交易

　　整体市场与2024年第四季度相比基本保持不变，租户仍在寻找租金下降的高品质空间。例如，黑石集团（HellmanWorldwide）从港华物流中心迁至彩牛智选门站（CaiNiaoSmartGateway），占用了约46000平方英尺的空间，而近铁集团（Kintetsu）则从ATL迁至中国资源国际物流中心（ChinaResourcesInternationalLogisticsCentre），占用了约170000平方英尺的空间。

　　市场趋势

　　京东（JD）是一家主要的内地电商平台，宣布计划拓展其在香港市场的业务。利用香港消费者日益增长的在线购物趋势，京东提供自提免运费、激进的价格策略和优惠券。为巩固其市场地位，京东在柴湾宏茂industrialCentre地下层扩张了约10,000平方英尺的面积，总计在不同区域开设了5家门店。虽然北上游客带动了香港境外的本地消费，但京东的大规模扩张将对现有的线上购物平台及实体店构成挑战。

　　北方都市土地拍卖延期

　　土地部宣布将屯门及元朗多层建筑用地招标进一步延长至2025年7月25日。中标者将以名义租金向政府租赁部分多层建筑楼层空间十年，而非永久转让权利。这一变化允许企业完全拥有多层建筑，同时政府管理和出租空间给棕地运营商。此外，计算政府租赁楼层空间的依据已从最高允许楼层地板面积改为最低，同时放宽了建筑荷载要求。尽管这些地块的招标仍需采用两信封方法提交投标，但放宽的条件和延期表明市场对这些项目缺乏热情。

　　市场前景

　　展望未来，主要的现代物流运营商将继续实施租赁策略，优先考虑稳定的租金而非维持当前的occupancy。内地人工智能技术和云服务的发展可能会增加香港对电子元件、芯片和相关材料的需求。特朗普政府征收的关税将严重扰乱各行各业，其对内地产品的影响将随着时间的推移变得更加明显。随着ESR、MTL和Mapletree等未来开发项目（合计约90万平方英尺）的推进，加之全球贸易的不确定性以及本地零售市场的缓慢复苏，我们预计工业租金在2025年可能会下降。

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