房地产行业报告：存量地产行业更需要“运营商”而非“建造者”

　　投资要点

　　5月20日，国新办举行新闻发布会，住建部等四部委解读《关于持续推进城市更新行动的意见》，会议指出，当前我国城市发展应从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，我们认为未来将会告别“大拆大建”，开发商的能力将在存量盘活中体现，存量地产行业更需要“运营商”而非“建造者”，同时，在金融支持方面，我们预计开发贷、经营性物业贷等利率将进一步降低，同时会通过优化融资支持政策，加强对“好房子”等政策支持型项目的扶持。

　　行业基本面跟踪

　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为205.94万方，本年累计新房成交面积为3547.79万方，累计同比+1.5%。30大中城市近四周平均成交面积为177.53万方，同比+1.7%，环比+5%其中一线城市近四周平均成交面积为56.39万方，同比+25.9%，环比+2.6%，二线城市近四周平均成交面积为80.71万方，同比-11.3%，环比+4.6%，三线城市近四周平均成交面积为40.43万方，同比+4.2%环比+9.1%。上周14城商品住宅可售面积为7947.8万方，同比-12.9%环比-0.21%，14城去化周期为16.73个月，其中一线城市去化周期为11.97个月。

　　（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为251.65万方，本年累计二手房成交面积为4688.36万方，累计同比+30.1%。20城近四周平均成交面积为211万方，同比+13.8%，环比-4.2%。截至2025/5/12全国城市二手房出售挂牌量指数为16.38，环比-1.6%，挂牌价指数为154.87，环比-0.08%。

　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为92宗，成交住宅类土地数量为33宗，新增供应商服类土地数量为95宗，成交商服类土地数量为37宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.55，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.51。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7141.75元/平方米，溢价率为6.65%，环比-0.41pct，成交商服类土地楼面均价为1884.5元/平方米，溢价率为0.86%，环比-0.14pct。

　　行情回顾：

　　上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.47%，沪深300指数下跌0.18%，房地产指数跑输沪深300指数1.29pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.8%，恒生综合指数上涨1.13%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.92pct。

　　风险提示：

　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

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中邮证券 高丁卉