房地产统计局12月数据点评：量价改善，平稳收官

　　行业追踪（2025.1.12-2025.1.18）

　　销售端：同比持续修复，企稳具备基础

　　2024年商品房销售面积、金额同比降幅较23年分别扩大4.4pct、10.6pct，需求中枢受宏观扰动、二手分流等多因素影响继续下移，销售额降幅更大主要受价格冲击。但从时间维度看，对比2023年，得益于政策积极引导，单月销售增速整体呈修复趋势，一三季度末为基本面边际转折点，量价企稳已具备基础。我们认为，当前时点政策继续发力稳固预期的必要性仍存，关注节后小阳春及重要会议窗口，施策角度可展望LPR调降、白名单增效扩围、收储及城中村落地力度加大等方向。

　　投资端：预期不确定性致使政策敏感度偏低

　　2024年，投资、开工、竣工、施工均发生显著下滑，其中竣工受前期开工规模缩减影响，其余三项为当期销售下滑的连锁反映。我们认为，若25年楼市企稳趋势得以进一步确立，预计三项指标均将同步改善。因后市基本面走势存在不确定性，24年企业多采取聚焦存量去化策略，使得投资、开工对政策响应度弱于销售，我们认为该趋势于25年不排除延续，带来有效供给及库存量继续减少，供需结构加速改善，同时对新房价格形成潜在支撑。

　　融资端：信用收缩力度较轻，倚重企业自身经营能力

　　2024年房企到位资金继续缩减，较国内贷款，预收款、按揭贷同比降幅更大，反映信用收缩

　　力度相对较轻，主要或源于供给侧出清程度已较高、白名单等融资政策对冲等因素，也反映自身经营回款能力对企业现金流影响逐步加大。我们认为，不同信用资质主体资金、融资能力差异，带来的销售及投资能力的分化，将持续影响企业市占率。

　　1月新房、二手房同比增幅收窄

　　新房市场本周成交273万平，月度同比+1.48%，相较上月下降7.57pct；累计库存11496万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交213万平，月度同比+38.32%，相较上月下降23.92pct。1月6日-1月12日，土地市场成交建面1102万平，滚动12周同比-6.19%；成交总额87亿元，滚动12周同比-7.13%；全国平均溢价率1.58%，滚动12周同比+0.91pct。

　　本周申万房地产指数+3.89%，较上周提升6.60pct，涨幅排名14/31，领先沪深300指数1.75pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+2.10%，较上周提升5.96pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数0.63pct；克而瑞内房股领先指数为4.59%，较上周提升11.42pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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天风证券 王雯,鲍荣富