房地产行业2025年4月月报：4月楼市成交动能持续转弱；土拍溢价率环比回落

　　核心观点

　　【新房成交】

　　4月新房成交面积成交动能持续转弱，同比增速由正转负。4月40城新房成交面积环比-31.4%，同比-8.8%，同比由正转负，同比增速较上月下降20.8pct，成交动能持续转弱。1-4累计同比+2.3%。

　　从各能级城市来看，4月各能级城市新房成交面积同比增速均由正转负，1-4月仅一、二线城市同比正增长、三四线城市负增长。1）一线城市：4月新房成交面积环比-22.5%，同比-11.9%，同比由正转负，同比增速较上月下降了22.9pct。四个一线城市环比均下降，仅北京同比有所增长。4月北京新房成交面积同比+10%、环比-26%；上海同比-24%、环比-29%；广州同比-10%、环比-16%；深圳同比-3%、环比-8%。1-4月一线城市累计同比+3.5%。2）二线城市：4月新房成交面积环比-29.8%，同比-2.5%，同比由正转负，同比增速较上月下降了14.7pct。所有我们跟踪的二线城市4月成交环比均负增长；同比仅南宁、杭州、武汉正增长，其余城市同比也均呈现负增长。1-4月二线城市累计同比+4.7%。3）三四线城市：4月新房成交面积环比-40.9%，同比-17.9%，同比由正转负，同比增速较上月下降了30.3pct。池州、海门新房成交同环比均提升，惠州新房成交环比上升、同比下降，舟山、江门、韶关、东莞、莆田、衢州、泰安、温州新房成交环比下降、同比上升，其余城市同环比均呈下降趋势。1-4月三四线城市累计同比-3.7%。

　　【二手房成交】

　　4月二手房成交面积环比负增长，同比涨幅收窄，成交动能转弱。4月18城二手房成交面积环比-6.6%，同比+12.3%，同比涨幅较上月收窄了23.7pct，成交动能转弱。1-4月累计同比+23.6%。

　　从各城市能级来看，4月各能级城市二手房成交面积环比均负增长，同比涨幅均收窄。4月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-14.0%、-4.6%、-3.8%，同比增速分别为27.4%、6.9%、1.0%，同比涨幅分别较上月收窄了16.6、26.1、27.3pct；1-4月累计同比增速分别为37.9%、20.5%、4.6%。具体而言，一线城市中，4月北京和深圳二手房成交面积同比分别增长21%和45%，环比分别下降17%和4%。二线城市中，苏州环比+18%。南京环比+3%，其余城市环比出现负增长，杭州同比+28%，成都同比+19%，苏州同比+5%，其余城市同比均负增长。三四线城市中仅东莞、吉安同环比均上升。

　　预判5月，虽然去年5月基数较低，降息也已经落地，但近两年降息对于成交的带动作用也边际减弱，数据层面或难有改善。

　　【新房库存与去化】

　　库存与去化：库存规模与去化周期环比略有上升。截至4月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比+0.2%，同比-17.7%；整体去化周期为14.1个月，环比+0.7个月，同比-5.3个月。具体来看，仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月内（深圳为2月开始新增）。

　　开盘去化率：根据克而瑞，重点城市4月平均开盘去化率为39%，环比-6pct，同比+13pct，虽然环比市场热度回落，但整体去化率水平与2023年高峰基本持平。4月一、二、三四线线城市平均开盘去化率分别为34%、44%、21%，环比分别下降13、4、9pct，同比均提升13pct。具体来看，去化率超6成城市仅有成都、长沙、郑州、杭州和天津，主要得益于适销优质改善盘入市。从变化趋势来看，环比跌多涨少，而同比涨多跌少，典型城市大体可分为以下几类：1）热点城市如北京、上海、深圳等均出现环比持降，热度回落，主要是受到供给结构影响；2）合肥、苏州、南京等长三角城市回暖动力略显不足，环比降幅均在4-8个百分点左右，不过与去年同期相比，或持平或稳中有增，市场延续止跌企稳；3）重庆、济南、青岛、嘉兴等弱二三四线城市4月去化率均不足3成且环比持降，市场仍延续低迷走势。

　　【土地市场】

　　4月土地市场成交规模同比持续缩量。4月全国成交土地建面环比+1.4%，同比-7.3%；其中一、二、三线城市环比增速为43.5%、-16.8%、-2.3%，同比增速为4.6%、6.7%、-2.7%。4月全国成交土地平均楼面价环比-6.3%，同比+1.6%；其中一、二、三线城市环比增速为-33.3%、-11.7%、33.7%，同比增速为20.3%、-15.1%、-14.8%。从市场热度来看，核心城市热度延续。不过全国平均溢价率为6.9%，环比-4.4pct，主要是因为三四线等非热点城市成交占比上升（一、二线城市成交土地建面占比为20%，环比-3pct），不过仍然好于去年同期，溢价率同比仍有3.2pct的提升。值得注意的是，二线城市本月平均溢价率仍有12.1%，已经连续4个月超过10%。一、二、三线城市平均溢价率分别为4.6%、12.1%、4.8%，一线城市环比-15.4pct，同比+0.6pct；二线城市环比-3.1pct，同比+9.1pct；三线城市环比+2.7pct，同比-1.6pct。

　　1-4月全国土地成交规模减少，但楼面均价涨幅超过10%，土地溢价率同比明显提升，整体“提质缩量”特征明显。1-4月全国成交土地规划总建面同比-9.9%；成交总价同比-0.5%；楼面均价同比+10.4%；平均溢价率8.6%，同比+4.8pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-29.2%、-

　　【房企】7.4%、-12.7%；平均土地溢价率为13.1%、13.8%、2.8%，一、二线城市同比提升8.1、9.1pct，三线城市同比-0.4pct。

　　房企销售：百强房企4月销售同比降幅收窄。百强房企4月全口径销售额同比-9.3%（前值：-11.1%），环比-11.8%；1-4月累计同比-7.8%。TOP20房企中，4月销售额同比增速为正的房企有：中国中铁（+281%）、能建城发（+96%，因上海徐汇滨江能建·西岸誉府开盘热销）、华发（+74%）、建发（+53%）、越秀（+24%）、绿地（+19%）、电建地产（+16%）、滨江（+10%）、金茂（+8%）。

　　房企拿地：核心城市土拍带动下百强房企拿地金额、拿地强度同比均大幅提升。百强房企4月拿地金额同比+44.8%，拿地强度45%，环比+14pct，同比+17pct；拿地建面同比-6.2%；核心城市土拍带动楼面均价达14331元/平，同比+54.4%。具体来看，4月拿地金额排名前五的房企为：越秀地产（拿地金额165亿元，拿地强度160%）、中国金茂（157亿元，223%）、保利发展（128亿元，52%）、中建智地（126亿元，405%）、滨江集团（79亿元，78%），央国企投资聚焦核心一二线优质地块，滨江集团则继续深耕大本营。从累计来看，1-4月百强房企拿地金额同比+41.5%，拿地建面同比+3.2%，楼面均价同比+37.1%，拿地强度39%，同比+14pct。1-4月拿地金额超过200亿元的企业有：金茂、绿城、华润、中海、保利发展、招蛇、滨江、建发、越秀。

　　房企融资：4月房地产行业融资规模环比持续增长。4月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计489亿元，同比-15%，环比+8%，平均发行利率2.76%，同比-0.38pct，环比-0.33pct。具体来看，4月华润、中海、信达地产发行国内债券规模较大，分别为45、35、33亿元，平均发行利率分别2.19%、2.14%、2.89%。从累计来看，1-4月行业国内外债券、ABS发行规模合计1676亿元，同比-20%，平均发行利率3.10%，同比-0.14pct。未来一年（2025年5月-2026年4月）行业国内外债券到期规模为7772亿元，其中2025年6、2025年7月、2026年4月是到期小高峰，到期规模分别为1003、867、806亿元。

　　【中央政策】

　　国常会提出“要持续稳定股市，持续推动房地产市场平稳健康发展”，总理李强在北京调研时也强调当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。在当前稳住内需的大前提下，稳地产的重要程度显著提升。

　　4月25日政治局会议召开。1）会议提出“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”，此条内容作为房地产部分的首位，充分说明了我们前期反复强调的“大旧改”将会成为楼市重要的增量筹码，这将是贯彻全年的政策主线。2）会议提出“加大高品质住房供给”，我们认为，居住品质的提升将成为行业可持续发展的核心驱动力之一。3）预期，所以会调整相关措施去提升推进进度。4）会议还表态“持续巩固房地产市场稳定态势”。从去年四季度到今年一季度相较于去年前三季度会议提出“优化存量商品房收购政策”，预示前期有些收储政策的落地不及来说，房地产市场销售价格相对企稳，但后续需要持续保持至少同等及以上的增速水平，部分稳定住的地区需要巩固，还未稳定住的地区需要努力稳住。虽然近期市场确实出现了地市回暖、二手房成交向好等正向反馈，但3、4月楼市成交动能较去年四季度、和今年1-2月是有所减弱的，因此只有保持更宽松的政策，才能巩固住“稳定态势”。

　　5月7日国新办举办“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况发布会。主要包括：1）降准0.5pct，提供长期流动性1万亿。2）下调政策利率0.1pct，带动了5月20日公布5年期以上LPR同步下调10个基点，从3.6%降至3.5%，进一步降低购房者置业成本。3）下调结构性货币政策工具利率0.25pct，其中就包括3000亿元的保障性住房再贷款，利率将从1.75%下调至1.5%，我们认为，这将激励引导金融机构支持收购已建成未出售商品房用作保障房，以加快行业库存去化；还包括抵押补充贷款（PSL）利率从目前的2.25%降至2%，也有利于为市场释放更多低成本资金，提升政策性银行对市场的支持力度。4）下调公积金贷款利率0.25pct，其中5年期以上首套房利率从2.85%降至2.6%，其他期限利率同步调整。预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元。本次公积金贷款利率下调，我们预计对于部分城市下调住房商业贷款利率也将释放一定空间。5）稳楼市方面，提出扎实推动城市房地产融资协调机制扩围增效。下一步，将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给，助力持续巩固房地产市场稳定态势。我们认为，企业端、个人端的贷款支持力度将会加大，“城市更新等贷款”也会有推进，配合今年“大旧改”行业主线推进。此外，还有特别提到“强化对高品质住房的资金供给”，我们预计会增加企业端在开发高品质住宅的资金支持政策或者是配套的资金优惠政策。

　　5月2日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出“加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持。中央财政要支持实施城市更新行动。地方政府要加大财政投入，推进相关资金整合和统筹使用，在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持，严禁违法违规举债融资。落实城市更新相关税费减免政策。鼓励各类金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与城市更新，强化信贷支持。完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等”。在5月20日国新办介绍《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况发布会上，提出支持财政、金融等手段保障城市更新资金。1）强化财政政策和资金保障方面，提及“2024年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元”；“未来将持续加大中央投资支持力度。25年中央预算内投资专门设立城市更新专项，在已支持城镇老

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中银证券 夏亦丰,许佳璐