房地产：2025年1季度上海办公租赁市场分析报告

　　2024 年，上海办公租赁市场整体呈现小幅下滑的态势。进入 2025 年，该趋势仍在延续，租赁市场氛围持续低迷，市场动能显著减弱。一方面，受春节传统淡季效应影响，租赁决策周期显著延长，企业续约谈判普遍推迟，致使需求端活跃度明显下降；另一方面，业主方通常在年末主动调整租赁策略。在多重因素的共同作用下，2025 年第一季度，上海办公平均租金环比下降 1.6%，降至 4.15 元/㎡·日

　　01 各环线租金环比跌幅加剧，外郊环区域跌幅最大

　　上海办公租赁市场本季度各环线租金普遍下跌，环比跌幅均有所扩大。内环内区域平均租金下跌 1.6个百分点至 5.66 元/㎡·日。内中环平均租金下跌 1.8 个百分点，平均租金降至 3.84 元/㎡·日，中外环与外郊环区域平均租金分别在 2.89 元/㎡·日与 2.32 元/㎡·日，环比下跌 1.3 个百分点与 2 个百分点

　　在第一季度，上海外郊环成为办公租赁市场下行压力最显著的区域，其中松江新城、青浦新城、嘉定新城等外围产业园区集聚的区块表现尤为突出，租金环比跌幅均超 2.5%。受产业导入速度滞后和新增供应集中放量的双重压力影响，此类区域的租户流动性显著增强，中小型制造和贸易企业退租现象加剧。而新租户平均起租年限从 3-5 年缩短至 2-3 年，租户稳定性逐渐降低。另外，这些区域内物流仓储类企业占比居高不下，承租面积普遍在 1000 平方米以上，但租金承受力集中在 1-1.5 元/㎡·日的低位区间。配套服务业态如员工食堂、快递驿站等因租金溢价能力不足，进一步降低项目整体收益水平。面对持续的经营压力，部分持有成本较高的业主已启动资产退出程序。

　　02 各区办公租金持续走低，多数区域跌幅扩大

　　一季度，上海各区办公租金均有所下降，多数区域环比跌幅进一步扩大。中心区域的黄浦区与徐汇区跌幅较大，环比跌幅均在 2.7%以上。在市场分化加剧的背景下，租户对楼宇品质与运营服务的评估权重持续提升，区域条件优良但硬件设施陈旧的项目面临客户青睐度持续走低的困境。为应对市场挑战，部分业主采取激进租赁策略，取消固定报价区间并“实施租金弹性协商机制”。如位于人民广场区域的港陆广场，该项目在对外咨询中不再提供标准租金指引，转而开放议价权限，明确表示租户可在业主成本范围内自主议价，实质将定价主导权让渡给需求端。

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