房地产及建材行业双周报：预计城市更新将加速推进，助力房地产及建材需求提升

　　投资要点：

　　房地产周观点：中指研究院数据显示，今年1-4月30个代表城市中，20个城市120平方米以上住宅成交套数占比同比提升，改善性需求继续释放。其中南京、青岛、东莞、泉州、赣州120平方米以上住宅成交套数占比提升幅度均超8%。与此同时，5月一二线城市新房价格环比上涨。5月，一线城市新房价格环比上涨0.90%，二线城市新房价格环比上涨0.06%。三四线城市新房价格环比下跌0.11%。整体来看，改善型需求及一二线城市楼市成交回暖相对领先。土地市场方面，今年以来热度也持续回升，中指研究院披露，1-5月，TOP100企业拿地总额4051.9亿元，同比增长28.8%，增幅较上月扩大2.2个百分点。拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企亦有一定投资强度。5月以来，广州、成都、长沙、福州等城市的多宗地块已由民营房企竞得。其中核心城市优质地块仍维持较高热度。

　　我们认为，当前房地产市场呈现热点及高能级城市，改善型楼盘成交优先回暖的态势，而三四线城市整体仍在筑底过程。核心城市优质地块拍卖热度较高，也反映出房企对后市的信心以及自身资金面的改善。相信后续楼市优化政策仍会持续加码落地，同时地方政府持续落实收储，库存压力逐步化解，均对市场信心带来提振。楼市回暖将从点到面逐步扩大范围。楼市从止跌回稳向回暖回升过渡，将可能推动板块估值的再度向上修复。建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等。

　　建材周观点：水泥方面：国家统计局数据显示，2025年1-4月，全国累计水泥产量4.95亿吨，同比下降2.8%，降幅较1-3月扩大1.4个百分点，较去年同期收窄7.5个百分点，产量为2010年以来同期最低水平。4月份，全国单月水泥产量1.65亿吨，环比增长4.7%，同比下降5.3%，产量为2011年以来同期最低水平。另一方面，5月29日生态环境部印发2025年《国家污染防治技术指导目录》，入口渐扩段预荷电耦合小区域隔离振打电除尘技术、水泥窑尘硝一体化净化技术被列入该目录的鼓励类技术中。我国水泥行业产能收缩明显，面对新环境，水泥行业大力推动节能降耗、绿色转型，将进一步优化行业供给结构。

　　住建部公布，2025年，全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个。根据各地统计上报数据，1-4月，全国新开工改造城镇老旧小区5679个。分地区看，河北、重庆、辽宁、上海、浙江、湖北6个地区开工率超过50%。财政支出强度加大，专项债发行落地执行，工地资金面将持续改善，叠加城市更新加速推进，水泥需求将得到支撑。同时行业强化自律，防止“内卷式”恶性竞争将延续，水泥价格将可能持续修复带动盈利的改善。

　　中长期来看，头部水泥企业通过技术创新，从单纯价格比拼转向价值创造，提升整体竞争力；通过收并购延伸产业链，加大海外布局实现进一步发展，将能获得更大的成长空间。建议关注海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）、华新水泥（600801）。

　　消费建材方面：财政部公示2025年城市更新行动评审结果，北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐等20个城市入围。未来几年，中央财政计划补助超过200亿元，支持这20个城市实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制，补齐城市基础设施的短板弱项。截至5月末，全国25个地区披露6月计划发行的规模合计8856.43亿元，其中新增专项债为4694.86亿元，同比和环比数据上看均有所增加。预计年内城市更新将加快推进，专项债的发行以及消费提振方案，均对消费建材需求带来正面刺激。2025年消费建材企业在市场边际修复、自身渠道优化及降本增效等带动下，销售及利润率有望得到改善。

　　中长期来看，行业竞争格局持续优化，龙头企业通过产品品类拓展、品牌知名度提升、服务优化、渠道升级以及降本增效等策略，实现持续发展壮大。建议可关注本身具备竞争护城河，基本面稳健的企业。建议关注：北新建材（002791）、兔宝宝（002043）、三棵树（603737）等。

　　风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较为悲观，开发投资持续走低；利率下调不及预期，房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足；行业新投产能超预期，“内卷式”恶性竞争持续；原材料成本上涨过快，而建材产品价格承压。

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东莞证券 何敏仪