地产行业周报：“核心区+好产品”率先止跌回稳，重申关注中线布局
周度观点：核心区及好房子率先止跌回稳逐步被验证及市场接受。本周受端午假期影响，重点50城新房备案口径成交环比降33.4%，尽管短期成交存在波折，但随着核心城市核心区供需格局改善，叠加过去限价带来的优质住房相对稀缺，“核心区+好产品”正率先止跌回稳。随着半年末房企加大营销力度及优质房源供应，预计短期成交环比有望恢复上行，但同比由于上年高基数或小幅下滑。
短期结构性复苏有望延续，中期为产品力与拿地能力的竞争。当前市场主要担忧在于：1）核心区供给有限、年内诞生多个“地王”，房企能否获取充足货量及保障利润率；2）随着好房子供应增加，是否会步入新的价格战，进而影响去化或利润率。我们认为短期无需过度担忧：1）主要房企销售规模及利润较高点已明显回落，边际增量优质项目带来业绩弹性较大；2）当前高价地主要集中核心城市核心区，供应仍相对有限，且得益于限价放开与得房率提升，预计去化率有望维持高位。中期将是产品力、拿地能力的竞争，一方面随着好房子供给增加，将对品质提出更高要求；另一方面，地段作为好房子重要衡量标准，但优质地块相对稀缺，拿地能力强将是房企重要优势。
重申关注中线布局，看好历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强房企。短期市场对楼市修复持续性仍存疑、同时一揽子金融政策出台后政策预期有所降低，板块或维持震荡，我们更建议关注中线布局，持续看好历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强房企，我们
在2024年末专题报告《“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨》中综合得分前两位的建发国际集团、华润置地2025年年内涨幅分别达25.3%，15.7%，已明显跑赢申万地产指数（-7%）。
个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强房企如华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团、万科A等；3）经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
政策环境监测：《2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示》发布，北京、南通优化住房公积金政策。
市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。本周(5.31-6.6)重点50城新房成交1.5万套，环比降33.4%，重点20城二手房成交1.5万套，环比降23.5%。6月（截至6日）重点50城新房日均成交同比降43.1%，环比降20.7%；重点20城二手房日均成交同比降13.1%，环比降7.4%。2）库存环比微降，去化周期18.3个月。16城取证库存9097万平，环比降0.4%，去化周期18.3个月。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行81亿元。2）地产股：本周房地产板块涨0.86%，跑输沪深300（0.88%）；当前地产板块PE（TTM）39.77倍，估值处于近五年96.13%分位。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
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