房地产行业周报：房地产行业第23周周报（2025年5月31日-2025年6月6日）本周新房二手房成交面积同环比均走弱，土拍溢价率持续下滑新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。二手房成交面积同环比皆降幅
核心观点
受端午节假期影响，新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积为189.5万平，环比下降32.7%、环比由正转负，同比下降16.6%，同比降幅较上周扩大了5.9个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-40.5%、-30.8%、-28.4%，同比增速分别为-10.8%、-17.6%、-21.4%。一线城市同比增速较上周下降了28.3个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了3.5个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了8.9个百分点。
受端午节假期影响，二手房成交面积同环比皆降幅扩大。18个城市成交面积为137.7万平，环比下降24.3%，同比下降36.5%，同比降幅较上周扩大了25.8个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-34.7%、-19.7%、-22.3%，同比增速分别为-12.3%、-54.5%、-20.5%。其中，一线城市同比由正转负，同比增速较上周下降了30.0个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大21.2个百分点，三四线城市同比由正转负，同比增速较上周下降了23.3个百分点。
新房库存面积同环比皆下降，去化周期环比上涨、同比下降。12个城市新房库存面积为8753万平，环比增速为-0.5%，同比增速为-17.0%；去化周期为16.6个月，环比上升0.2个月，同比下降2.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.6、13.5、41.1个月，一、二线城市环比分别上升0.1、0.2个月，三四线城市环比下降0.03个月，同比分别下降2.4、3.0、23.2个月。
土地市场同环比均量涨价跌，溢价率环比下降、同比上涨。百城全类型成交土地规划建筑面积为1819.7万平方米，环比上升76.4%，同比上升11.8%；成交土地总价为372.4亿元，环比上升44.4%，同比上升6.9%；楼面均价为2046.4元/平，环比下降18.2%，同比下降4.4%；土地溢价率为2.0%，环比下降2.7个百分点，同比上升0.2个百分点。
房企国内债券发行量环比上涨、同比下降。房地产行业国内债券总发行量为89.5亿元，环比上升71.0%，同比下降5.6%（前值：-18.5%）。总偿还量为81.0亿元，环比下降35.3%同比下降27.5%（前值：-22.9%）；净融资额为8.5亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为0.9%，较上周下降0.1pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-0.02%，较上周下降2.0pct。房地产板块PE为23.76X，较上周上升0.22X。
政策
地方层面，湖南省住建厅联合多部门印发“湘十条”，5月28日起实施，为期一年，这是湖南时隔7年再出省级房地产维稳政策，包括加大契税支持力度、加大对多子女家庭购房支持、满足人才住房需求、积极推进“以旧换新”、收购存量房作保障房可放宽面积标准、土地出让价款缴纳可协商调整、商改住等10大措施，旨在促消费稳市场，优化住房供给结构。江苏省住建厅发布2025年住房和城乡建设工作要点，涵盖6大项45条举措，重点包括推进“房票安置、依旧换新”政策，推动房地产市场止跌回稳，全省计划筹集保障性租赁住房5万套，发放租赁补贴14万户（人），实施城中村改造5.6万户，以及推动公积金异地业务互认办理一体化等。重庆发布六项住房消费新政，包括换购住房补贴（卖旧买新最高可享总房款1.5%补贴）、加大商业性个人住房贷款支持力度、支持公积金商转公贷款直转、优化灵活就业人员公积金政策、支持“以旧换新”购房服务等。
投资建议：
4月以来，楼市整体成交动能较去年四季度以及今年一季度有所减弱。在当前形势下，政策的切实落地与实际效果非常关键，只有相关政策落地，房地产市场的“稳定态势”才有望进一步巩固。板块机会方面，下一个时间点重点关注7月政治局会议前，我们预计，针对二季度各行业数据、地产销售投资数据走弱的情况，可能会加码政策，带动板块在7月中旬出现一波政策博弈的行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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