房地产行业2025年5月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比跌幅扩大；一线城市二手房房价环比跌幅明显走扩

　　核心观点

　　房价下行压力进一步加大，70城新房、二手房房价环比跌幅均扩大，房价下跌城市数量均增加。5月70大中城市新房房价环比下降0.2%，环比降幅较4月扩大了0.1个百分点，二手房房价环比下跌0.5%，环比降幅较4月扩大了0.1个百分点。从房价下跌的城市数量来看，5月70城中新房房价环比下跌的城市数量有53个，较4月增加了8个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.37%，较4月扩大了0.07个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有67个，较4月增加了3个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.53%，较4月扩大了0.08个百分点。

　　5月一线城市新房房价环比由持平转为下跌，二手房房价环比跌幅明显扩大。1）新房：5月一线城市新房房价由环比持平转为环比下降0.2%。具体来看，仅上海新房房价环比持续正增长，北京环比由涨转跌，广深环比跌幅扩大。其中，上海环比上涨0.7%（前值：+0.5%），自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；北京环比下降0.4%（前值：+0.1%）；深圳环比下跌0.4%（前值：-0.1%）；广州环比下降0.8%（前值：-0.2%）。2）二手房：5月一线城市二手房房价环比下降0.7%（前值：-0.2%），环比跌幅明显扩大，且5月环比跌幅大于二、三线城市。具体来看，上海二手房房价环比由涨转跌，广州环比持平转为环比下跌，北京、深圳环比跌幅扩大。上海环比下降0.7%（前值：+0.1%）；广州由环比持平转为环比下降0.8%；深圳环比下降0.5%（前值：-0.3%）；北京环比下降0.8%（前值：-0.6%）。

　　5月二线城市新房房价由环比持平转为下跌，二手房房价跌幅扩大；其中杭州在70城中新房房价环比涨幅排首位。1）新房：5月二线城市新房房价由环比持平转为环比下降0.2%。35%的二线城市新房房价环比持平或上涨：杭州环比上涨0.8%，南宁、乌鲁木齐环比上涨0.4%，沈阳、长沙环比上涨0.3%，合肥环比上涨0.2%，厦门、成都环比上涨0.1%，太原、青岛、西宁环比持平。2）二手房：5月二线城市二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较4月扩大0.1个百分点。所有二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有：宁波、武汉、南京、合肥、南昌、郑州、长沙、西安，环比跌幅均大于等于0.7%。

　　5月三线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大；无锡在70城中二手房房价环比涨幅排首位。1）新房：5月三线城市新房房价环比下降0.3%，环比跌幅较4月扩大0.1个百分点。具体来看，九江环比上涨0.2%，三亚、牡丹江、赣州环比上涨0.1%，吉林环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有扬州、北海、泸州、唐山、秦皇岛、安庆，环比跌幅均大于等于0.5%。2）二手房：5月三线城市二手房房价环比下降0.5%，环比跌幅较4月扩大0.1个百分点。具体来看，无锡环比上涨0.2%，南充、洛阳环比上涨0.1%其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：唐山、秦皇岛、温州、安庆、桂林环比跌幅均大于等于0.8%。

　　5月各类型产品房价环比跌幅相同，且跌幅均较上月扩大0.1个百分点。1）刚需产品：5月90平以下新房房价环比下降0.2%，环比跌幅较4月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较4月扩大0.1个百分点。2）刚改产品：5月90-144平新房房价环比下降0.2%，环比跌幅较4月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较4月扩大了0.1个百分点。3）改善型产品：5月144平以上新房房价环比下降0.2%，环比跌幅较4月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较4月扩大了0.1个百分点。

　　投资建议

　　去年9月到今年3月，70城新房房价环比跌幅从0.7%收窄至0.1%，二手房房价环比跌幅从0.9%收窄至0.2%；但4、5月房价数据走弱，5月70城新房、二手房房价环比跌幅分别扩大至0.2%、0.5%，房价下行压力进一步加剧。在此背景下，6月13日国常会明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，包括“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”。国家统计局6月16日在国新办5月经济运行情况发布会上也指出“房地产市场仍在调整过程中，市场信心还在修复，市场供求关系仍待改善，促进房地产止跌回稳还需要继续努力”。基于二季度当前的数据情况，国家对于稳定房地产市场的态度更加迫切，我们认为，近期政策端进一步发力的概率明显提升，具体政策力度和落地效果有待观察。板块机会方面，下一个时间点重点关注7月政治局会议前，我们预计针对二季度各行业数据、地产销售投资数据走弱的情况，表态会更加积极，带动板块在7月中旬出现一波政策博弈的行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐