房地产及建材行业双周报：楼市基本面仍在筑底阶段，政策加码出台预期提升

　　投资要点：

　　房地产周观点：统计局数据显示，1-5月全国房地产开发投资同比下降10.7%；房屋施工面积同比下降9.2%；房屋新开工面积下降22.8%；新建商品房销售面积同比下降2.9%；新建商品房销售额下降3.8%。单月看，5月新建商品房销售面积同比下降4.56%，环比上升10.34%；新建商品房销售金额同比下降7.14%，环比上升13.14%。前5月累计销售同比降幅较上月有所扩大，单月销售同比降幅也较上月扩大，但环比回升明显。可能由于前几个月在政策带动下销售有所回暖，需求释放后，5月销售动能有所减弱。而上年5月基数较高，带来的同比降幅相对明显。房价方面，根据统计局数据，5月70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价

　　格环比下降，同比降幅继续收窄。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，环比收窄0.4个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.5%和4.9%。房价仍在筑底阶段。

　　整体来看，当前房地产市场呈现热点及高能级城市，改善型楼盘成交优先回暖的态势，而三四线城市整体仍在筑底过程。而另一方面，销售更多是以价换量带来，房价仍在缓慢下探中。今年5月传统销售旺季相比去年销售同比回落，显示销售动能的持续性也较弱。相信后续楼市优化政策仍会持续加码落地，同时地方政府持续落实收储，库存压力逐步化解，将对市场信心带来提振。而核心城市优质地块拍卖热度较高，反映出房企对这类城市楼市的信心以及自身资金面的改善。建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等。

　　建材周观点：水泥方面：近期来看，随着室外气温逐渐炎热，北方地区水泥市场进入淡季，生产厂家出货不佳情况明显，南方地区受持续降雨天气影响，下游施工仍旧受限，市场需求预计继续弱势运行。北方地区

　　错峰停窑持续，南方高温天气较多，市场生产积极性不高，水泥产量继续低位运行。市场供需博弈愈发激烈，全国市场错峰稳价正常运行。而年内财政支出强度加大，专项债发行落地执行，工地资金面将持续改善，叠加城市更新加速推进，后续水泥需求或将得到支撑。同时行业强化自律，防止“内卷式”恶性竞争将延续，水泥价格将可能持续修复带动盈利的改善。中长期来看，头部水泥企业通过技术创新，从单纯价格比拼转向价值创造，提升整体竞争力；通过收并购延伸产业链，加大海外布局实现进一步发展，将能获得更大的成长空间。建议关注海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）、华新水泥（600801）。

　　消费建材方面：截至5月末，全国已发行置换债券超1.6万亿元，置换债券发行超八成，多地政府债务风险缓释，地方化债受益于土储专项债。土储专项债方面，根据媒体报道，截至6月10日，年内土储专项债新发1083.48亿元，占专项债发行总额7.75%，占比不算高，后续或有提升空间。其发行加速是地方财政提升地块流动性、加速地产风险出清、推动房地产市场企稳的关键举措。预计后续房地产加码政策将落地，对于一手房及二手房销售将带来一定支持。政府债务风险缓解，年内城市更新将加快推进，叠加地方消费提振方案或再次启动，均对消费建材需求带来正面刺激。2025年消费建材企业在市场边际修复、自身渠道优化及降本增效等带动下，销售及利润率有望得到改善。中长期来看，行业竞争格局持续优化，龙头企业通过产品品类拓展、品牌知名度提升、服务优化、渠道升级以及降本增效等策略，实现持续发展壮大。建议可关注本身具备竞争护城河，基本面稳健的企业。建议关注：北新建材（002791）、兔宝宝（002043）、三棵树（603737）等。

　　风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较为悲观，开发投资持续走低；利率下调不及预期，房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足；行业新投产能超预期，“内卷式”恶性竞争持续；原材料成本上涨过快，而建材产品价格承压。

点击复制链接查看完整PDF研报

东莞证券 何敏仪