房地产行业研究：上海土拍热度分化，地产数据等待底部回升

　　行业点评

　　本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（6.14-6.20）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第14；恒生港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.5%，沪深300指数涨跌幅为-0.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.5%和-1.5%。

　　土地市场溢价率有所回升。本周（6.14-6.20）2025年第25周，全国300城宅地成交建面917万㎡，单周环比24%，单周同比-16%，平均溢价率8%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面16293万㎡，累计同比-3.6%；年初至今，保利发展、绿城中国、中海地产、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周(6.14-6.20)新房成交量环比+9.3%，连续两周上升，同比-7.3%；5月新房售价环比-0.2%，同比-4.1%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周47个城市商品房成交合计370万平米。其中：一线城市周环比+3%，周同比-11%；二线城市周环比+9%，周同比-20%；三四线城市周环比+12%，周同比+12%。

　　本周(6.14-6.20)二手房成交量环比+2.1%，连续两周上升，同比-2.9%；5月二手房售价环比-0.5%，同比-6.3%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周22个城市二手房成交合计260万平米。其中：一线城市周环比-2%，周同比-13%；二线城市周环比+5%，周同比-3%；三四线城市周环比+4%，周同比+19%。

　　上海五批次土拍热度分化显著，高溢价与底价成交并存。6月19日，上海第五批次六宗地正式开拍，起始价192.5亿元，首日五宗地块揽金191.56亿元，其中杨浦区地块高溢价成交显示当前房企对于核心城市的核心区域地块保持较为激烈的竞争。从溢价情况来考虑，5块成交地块中有3块溢价率未达10%，甚至有土地以底价成交，反映当前土地市场整体热度维持分化的情况。从成交的房企来看，保利发展成交竞得2块地块，体现其未来在上海持续深耕的决心。值得注意的是，大华集团作为本轮土拍中唯一拿地的民营房企，反映当前上海土地市场对民企的吸引力逐渐提升。

　　地产数据等待底部回升。2025年1-5月，全国房地产开发投资同比-10.7%，降幅扩大0.4pct；新开工面积同比-22.8%，降幅缩窄1.0%；竣工面积同比-17.3%，降幅扩大0.4pct；销售面积同比-2.9%，降幅扩大0.1pct;销售金额同比-3.8%，降幅扩大0.6pct。全国房价跌幅略有扩大。5月份70城新房价格指数环比下跌0.2%，跌幅扩大0.1%;同比下跌4.1%，跌幅收窄0.4pct；70城二手住宅价格环比下跌0.5%，跌幅扩大0.1pct;同比下跌6.3%，跌幅收窄0.5pct；其中一线城市二手住宅价格环比下滑0.7%，跌幅扩大0.5%。

　　投资建议

　　我们认为当前地产数据仍处于底部区间，为了能进一步稳定房地产市场，后续出台政策的必要性逐步提升。考虑到前期广州在取消限制性政策上已做出较多尝试，预计其他一线城市有望在未来跟随推出类似政策。当前地产进入新一轮政策敏感期，后续地产股随基本面回调后可逢低布局；同时关注物业企业应用机器人的进展，及潜在的利润率修复空间。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团以及中国国贸。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

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国金证券 池天惠