地产行业周报：持续看好库存优、拿地及产品力强房企，现金流及分红稳定物企配置价值凸显

　　核心摘要

　　周度观点：短期板块或维持震荡。本周板块表现先扬后抑，全周下跌1.69%，跑输沪深300（-0.45%），当前板块主要分歧在于：一方面A股主流地产股价已接近2024年9月低点、4、5月楼市走弱叠加上周国常会表态，政策预期升温，中期已具备一定交易性机会；另一方面，居民收入及房价预期偏弱背景下，市场对楼市企稳仍缺乏信心，同时5月“一揽子金融政策”公布后，对短期政策出台可能性及潜在效果仍存分歧。

　　重申关注中线布局，看好库存结构优、拿地及产品力强房企。我们认为尽管楼市修复存在波折反复，但“核心区与好房子”率先止跌回稳的趋势未变，建议关注库存结构较优（高点拿地少或主要聚焦核心地段、历史减值多等）、拿地能力及产品力强的房企，短期有望受益“核心区+好房子”细分市场企稳，中期有望把握新一轮产品迭代周期带来的发展红利。

　　现金流及分红稳定的物企配置价值逐步凸显。物业管理轻资产、现金牛属性明显，尽管房地产行业持续调整，但主流物企现金流状况、利润表现仍相对突出。2024年主流5家物企归母净利润增长17.8%，毛利率、销管费用率改善，经营性净现金流覆盖净利润倍数持续超过1倍。分红比例持续提升，按2024年实际分红与最新市值估算，5家物企平均股息率3.8%，低利率环境下具备一定吸引力。

　　个股建议关注：1）库存结构优化、拿地能力及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、中国海外发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团、万科A等；3）净现金流及分红稳定的物管企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等；4）经纪公司贝壳。

　　政策环境监测：西安发布促进房地产市场平稳健康发展若干措施，长沙落实住房公积金政策实施细则。

　　市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。本周(6.14-6.20)重点50城新房成交1.9万套，环比升6.7%，重点20城二手房成交2万套，环比升0.4%。6月（截至20日）重点50城新房日均成交同比降31.1%，环比降3.9%；重点20城二手房日均成交同比降0.8%，环比升5.7%。2）库存环比微升，去化周期18.5个月。截至6月20日16城取证库存9166万平，环比升0.03%，去化周期18.5个月。

　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行55.9亿元。2）地产股：本周房地产板块跌1.69%，跑输沪深300（-0.45%）；当前地产板块PE（TTM）38.43倍，估值处于近五年93.67%分位。

　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

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平安证券 杨侃,郑茜文,王懂扬