房地产行业2024年12月统计局数据点评：24年全国商品房销售面积回到09年水平，投资跌幅创历史新高

　　核心观点

　　1.商品房销售：

　　12月单月住宅销售同比持续正增长，全年销售双位数负增长。1）住宅单月销售同比持续正增长。12月销售面积1.13亿平，同比下降0.5%，同比增速较11月下降了3.7个百分点；销售金额1.16万亿元，同比增长2.4%，同比增速较11月提升了1.4个百分点。其中，住宅销售面积9226万平，同比增长4.4%，同比增速较11月小幅下降了0.2个百分点；住宅销售金额9993亿元，同比增长6.3%，同比增速较11月提升了1.8个百分点。新房销售持续正增长，主要是因为：1）去年基数较低；2）受益于9月末至今接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地；3）年底房企冲刺销售业绩，推盘力度与营销力度有所加大。2）销售均价显著修复，同环比增速均转正。12月商品房销售均价10318元/平，环比增长2.2%，同比增长2.9%；其中住宅销售均价10831元/平，环比增长0.6%，同比增长1.8%。3）从区域来看，12月以高能级城市为主的东部地区销售量价均改善。12月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-4.2%、11.8%、-4.6%，其中东部地区同比降幅较11月收窄了1.8个百分点，中、西部地区同比增速较11月分别下降了10.0、9.8个百分点；12月东、中、西部地区销售均价同比增速分别为7.2%、1.9%、-3.2%。整体来看，2024年我国房地产市场整体仍然面临调整压力，前三季度商品房销售同比下降明显，在此背景下，9月末的政治局会议明确了“止跌回稳”的行业主基调，中央各部门对地产表态积极，地方积极落地各项供需端政策，四季度以来，各类利好政策出台，带动成交规模止跌回正。四季度全国商品房销售面积2.71亿平，同比增长0.3%，同比增速较三季度提升了13.0个百分点；销售金额2.79万亿元，同比增长1.0%，同比增速较三季度提升了18.2个百分点。2024年全年全国商品房销售面积9.74亿平同比下降12.9%，从绝对值来看，基本回到2009年的水平；销售金额9.68万亿元，同比下降17.1%，从绝对值来看，基本回到2015-2016年的水平；销售均价9935元/平，同比下降4.8%，从绝对值来看，基本回到2020年的水平。预判后市，我们认为，在居民收入与就业预期尚未根本性扭转、供给缩量、二手房持续分流新房客群等因素的影响下，2025年商品房销售仍将负增长。不过，由于12月的政治局会议、中央经济工作会议、住建部2025年工作会议上均再度强调了“稳楼市”，从宏观与财政政策、楼市定调上都释放了更加积极信号，我们认为2025年房地产政策宽松基调将延续，各项政策将加力落实“稳住楼市”。政策有效的前提下，我们预计2025年商品房销售规模将在低基数基础上降幅收窄。

　　2.商品住宅库存：

　　在销售改善的带动下，我国商品住宅库存量与去化周期环比均下降。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至2024年末，我国商品住宅广义库存面积为17.9亿平，环比下降2.5%，同比下降13.4%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）26.0个月，环比下降0.6个月同比下降2.7个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至2024年末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约3.91亿平，环比增长3.8%，同比增长16.2%，现房去化周期为23.2个月，环比提升2.4个月同比提升1.3个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为21.8%，环比提升1.3个百分点，同比提升5.8个百分点。

　　3.房地产开发投资、新开工、竣工：

　　12月整体地产投资降幅扩大；住宅投资与新开工面积降幅虽小幅收窄，但仍然低迷。12月开发投资金额6646亿元，同比下降13.3%，降幅较11月扩大了1.7个百分点，单月投资降幅扩大主要是商办类投资降幅扩大所致，12月住宅投资同比下降10.5%，同比降幅反而较11月收窄了1.2个百分点。从绝对值来看，单月投资额处于2012年以来同期的最低水平，地产投资仍然受制于土地市场以及施工建安投资的低迷。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。2024年二季度全国（300城）土地成交总价同比下降45.4%，降幅较一季度扩大42.6个百分点，持续拖累了四季度的土地投资。不过2024年三季度土地成交有所改善，三季度全国土地成交总价同比下降7.6%，较二季度降幅收窄37.8个百分点，或带动2025年一季度土地投资小幅修复。2）施工建安投资持续低迷。12月新开工面积6585万平，同比下降23.0%，降幅虽然较11收窄了3.8个百分点，但同比降幅仍超两成。2024年以来施工面积持续出现双位数负增长，2024年施工面积同比下降12.7%。从区域来看，东、中部地区12月投资降幅扩大，东、中部地区12月投资额同比分别下降18.6%、3.8%，降幅较11月分别扩大了1.6、1.9个百分点；西部投资同比增速为4.9%，同比增速较11月提升了6.2个百分点。四季度开发投资金额2.16万亿元，同比下降12.4%，同比降幅较三季度扩大2.3个百分点；新开工面积1.78亿平，同比下降25.4%，同比降幅较三季度扩大6.6个百分点。2024年全年累计开发投资金额10.03万亿元，同比下降10.6%；新开工面积7.39亿平，同比下降23.0%我们认为，由于前期拿地减少、房企资金承压、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”，2025年新开工和投资预计将持续回落，但降幅也都会略微收窄。能否出现小幅修复的关键在于货币化旧改推进进度、盘活闲置存量土地的开展等。

　　竣工面积单月同比降幅仍超三成，全年竣工同比-28%。12月竣工面积2.56亿平，同比下降30.4%，降幅虽然较11月收窄了8.5个百分点，但仍超过三成。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工持续承压；同时，由于2023年为竣工大年，同期基数相对较高，因此2024年以来竣工持续出现两位数的单月同比降幅。2024年全年累计竣工面积7.37亿平，同比下降27.7%，从绝对值来看，竣工规模基本回到2009年的水平。我们认为，2025年竣工将延续周期性的缩量，我们预计2025年竣工面积将持续出现较大幅度的负增长。

　　4.开发商资金：

　　单月房企到位资金降幅扩大，房款与非房款均走弱。12月房企到位资金1.11万亿元，同比减少7.1%（前值：-4.8%）。1）房款5697亿元，同比减少0.6%（前值：+3.2%）。定金及预收款同比减少1.2%，同比增速较11月下降了6.2个百分点。个人按揭贷款同比增长0.9%，同比增速较11月提升了1.3个百分点，主要是受益于10月LPR下调，12月新增居民中长期贷款3000亿元，同比多增1538亿元。2）非房款5389亿元，同比减少13.2%（前值：-11.6%）。其中国内贷款1741亿元，同比下降5.3%，同比降幅较11月扩大了1.5个百分点；自筹资金3070亿元，同比下降17.9%，同比降幅较11月扩大了2.3个百分点。2024年全年房企到位资金10.77万亿元，同比下降17.0%；其中房款4.92万亿元，同比下降24.6%，非房款5.84万亿元，同比下降9.3%。投资建议

　　从地产板块的投资机会角度来看，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：信达地产、云南城投。

　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐