地产行业2025年中期策略报告：品质为锚，破浪前行

　　投资要点

　　回顾：楼市成交总量稳定，政策延续呵护。2025H1楼市整体延续弱修复，前5月十大城市一二手成交同比增长10.1%，重点城市房价降幅收敛，但市场信心依旧偏弱、供求关系仍待修复，5月楼市量价有转弱势头。“4.30”政治局会议明确“持续巩固房地产市场稳定态势”，5月进一步降低商贷及公积金贷利率切实降低居民置业成本，同时各地专项债收地亦取得进展。展望下半年，预计政策呵护仍将延续，但考虑市场信心修复及供需关系优化仍需时间，叠加2024Q4基数抬升，预计2025年全国商品房销售面积同比降6%。

　　展望：“核心区+好房子”将率先止跌回稳。政府推动“好房子”建设的背景下，各地供地质量不断提升，同时房企出于去化考虑也追求“品质优先”打造差异化产品，新入市第四代住宅凭借品质、得房率等优势，去化率维持高位；此外需求回暖叠加供地下降，部分核心城市核心区库存已处低位，预计“核心区+好房子”将率先止跌回稳。中期“好房子”止跌回稳有望形成价格基准，同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格亦有望企稳，最终通过“价格梯度”重构市场定价体系。

　　机遇：新一轮产品迭代已来，“好房子”前景广阔。2025年“好房子”首次写入政府工作报告，3月住建部《住宅规范细则》定义“好房子”具体建设标准，4月政治局会议明确“加大高品质住房供给”，新一轮产品迭代周期已来。测算2025年-2030年年均改善需求5.9亿平米（占比为67%），对应金额约8万亿，随着“好房子”推广，将加速整体改善及更新需求释放。同时尽管“好房子”建安成本高于旧规项目，但考虑售价溢价、回款周期短、可售货值多等因素，利润率仍有望优于旧规项目。未来随着住宅产品持续迭代升级，在带动行业整体销量企稳同时有望提升行业盈利水平。

　　房企：库存结构优、拿地能力及产品力强企业或迎机遇。市场对于地产企业担忧主要在于：1）历史存量滞重库存带来的现金流占用和利润侵蚀；2）楼市量价未稳，增量项目亦看不到改善预期。展望2025年下半年，库存结构较优（高点拿地少或主要聚焦核心地段、历史减值多等）、拿地能力及产品力强的房企，短期有望受益“核心区+好房子”细分市场企稳、限价放开+产品溢价带来的毛利率改善，中期有望把握新一轮产品迭代周期带来的发展红利。

　　投资要点（续）

　　投资建议：2025年上半年全国楼市整体延续2024Q4以来的弱修复态势，核心区及“好房子”正逐步止跌回稳，但需看到市场信心仍有待修复、存量库存仍处较高水平，楼市仍处于调整阶段。展望下半年，一方面，在政府推动“好房子”建设及低能级区域库存压力较大下，将率先迎来“核心区+好房子”细分市场企稳，库存结构优、拿地能力与产品力强的房企有望受益，上半年优质房企已逐步走出独立行情。另一方面，当前A股主流开发企业估值及机构持仓已处低位，叠加潜在的政策预期，已具备配置价值，维持行业“强于大市”评级。开发企业建议关注：1）库存结构优化、拿地能力及产品强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、中国海外发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团等。细分领域方面，尽管房地产行业持续调整，但主流物企现金流状况、利润表现仍相对稳健，建议关注净现金流及分红稳定的物管企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等，同时持续关注新房及二手房市占率稳步提升，三翼业务成长迅速的经纪公司贝壳。

　　风险提示：1）楼市成交持续偏弱风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险；4）主流房企综合评价准确性风险。

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平安证券 杨侃,郑茜文,王懂扬