房地产行业研究：半年数据收官：土拍向左，销售向右

　　本周A股地产、港股地产上涨，港股物业下跌。本周（6.28-7.4）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，在各板块中位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.7%，在各板块中位列第4。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和-2.4%。

　　土地市场溢价率下降。本周（6.28-7.4）2025年第27周，全国300城宅地成交建面762万㎡，单周环比-35%，单周同比-15%，平均溢价率4%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面18475万㎡，累计同比-3.7%；年初至今，保利发展、绿城中国、中海地产、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周(6.28-7.4)47个城市商品房销售514万方，成交量环比-3%，同比-8%；5月新房售价环比-0.2%，同比-4.1%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比-6%，周同比-12%；二线城市周环比+12%，周同比-0%；三四线城市周环比-18%，周同比-15%。

　　本周(6.28-7.4)22个城市二手房成交240万方，成交量环比-10%，同比-8%；5月二手房售价环比-0.5%，同比-6.3%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比-1%，周同比-15%；二线城市周环比-16%，周同比-10%；三四线城市周环比-3%，周同比+14%。

　　上半年土地市场量价表现较好。根据中指院，从宅地供求量来看，25H1全国300城累计供应21930万方，同比-14.9%；累计成交17390万方，同比-4.9%，分别较2024年供应同比-27.3%及成交同比-22.8%的降幅明显收窄，尤其土地成交降幅已收窄至-5%以内。从宅地成交价来看，25H1全国300城/一线/二线/三四线分别为4953、36484、8061、2008元/平，分别同比+34.4%、+23.6%、+21.3%、+11.1%，在供给端结构优化（一二线增加、好地块增加、限制条件放松）、需求端房企拿地意愿提升的背景下，成交楼面价全线上升。

　　上半年房企销售额持续承压，销售同比降幅走扩。根据克而瑞，2025年1-6月百强房企全口径销售金额17820亿元，累计同比-11.4%，较1-5月累计同比-8.4%扩大3.0pct，延续3月以来的累计同比走扩趋势。若对照前文土地市场表现来看，销售同比降幅大于投资同比降幅，且降幅出现投资收窄、销售扩大的背离。6月单月全口径销售金额3707亿元，环比+16.6%，同比-21.2%（5月单月同比-10.4%），延续单月同比下降趋势，且6月单月同比降幅较为明显。

　　投资建议

　　上半年楼市收官，在政策尚未加码的背景下，Q2销售回落，结合止跌回稳目标及过去两年政策出台节奏，三季度是政策发力关键期，三季度的定调及方向有望直接影响整个下半年的楼市表现。考虑到当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面或具备一定弹性，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

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国金证券 池天惠