地产行业周报：政策博弈情绪升温，关注三重选股逻辑

　　核心摘要

　　周度观点：本周地产板块上涨6.12%，位于申万行业首位，我们认为板块表现符合我们此前判断，随着7月重要会议临近，市场博弈情绪升温：1）A股主流地产股价已接近2024年9月低点，进一步下行空间有限；2）5月“一揽子金融政策”公布后，尽管成交环比有所回升，但同比仍延续下降；3）5月70个大中城市房价降幅有扩大趋势。

　　短期三重选股逻辑，关注底部弹性标的贝壳。1）近期区域楼市回暖叠加持有物业稳定分红，带动港资地产上涨，关注受益“好房子”率先止跌回稳，且分红稳定有吸引力的房企，如华润置地、建发国际集团；2）拿地及产品力强的低估值品质房企，如中国海外发展、越秀集团、绿城中国、招商蛇口、保利地产；3）股价仍处相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股。同时持续关注净现金流及分红稳定的物管企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。

　　淡化短期政策博弈扰动，关注中长期确定性因素。不可否认政策预期是短期板块表现关键因素，但同时我们认为市场过多关注楼市整体表现与政策预期，而忽略了部分“核心区及好房子”正逐步止跌回稳，个别优质房企已逐步走出低谷且持续保持稳定分红，市场对“好房子”的潜在需求依旧旺盛，建议从中期持股角度拥抱优质企业。

　　政策环境监测：北京支持提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金贷款；西安出台配售型保障房管理办法

　　市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。本周(7.5-7.11)重点50城新房成交1.3万套，环比降50.3%，重点20城二手房成交1.7万套，环比降4.7%。7月（截至11日）重点50城新房日均成交同比降26.8%，环比降35%；重点20城二手房日均成交同比降1.8%，环比降1.5%。2）库存环比上升，去化周期19.2个月。截至7月11日，16城取证库存9111万平，环比升0.3%，去化周期19.2个月。

　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行157亿元。2）地产股：本周房地产板块涨6.12%，跑赢沪深300（0.82%）；当前地产板块PE（TTM）42.17倍，估值处于近五年98.68%分位。

　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

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平安证券 杨侃,郑茜文,王懂扬